lundi, octobre 13

Loyers impayés groupe, les administrateurs de biens en mal d'assureurs

La concentration des acteurs sur le marché de l'assurance loyers impayés d'une part et la hausse de la sinistralité, due aux problèmes économiques d'autre part, rendent la tâche difficile aux administrateurs de biens qui cherchent des couvertures pour leurs clients bailleurs.

Combien de lots faut-il gérer pour négocier un contrat loyers impayés groupe ?



Il y a quelques mois encore, un administrateur de bien en phase de constitution de portefeuille qui souhaitait garantir une cinquantaine de lots trouvait un panel assez large de fournisseurs. Il pouvait même dans certains cas négocier le tarif et adapter les garanties de son contrat aux besoins de sa clientèle (départ prématuré du locataire, protection juridique, vacance locative...).

Cette époque est désormais révolue. Avec moins de 100 lots, un gestionnaire locatif trouvera peu de solutions sur le marché. Et même pour ceux qui ont eu le privilège de trouver un contrat pour les «petits groupes», l'équation de l'équilibre technique de leur contrat est difficile à résoudre.


L'administrateur de biens, souscripteur d'un contrat groupe, est comptable de ses résultats.



Contrairement à un contrat individuel, le contrat groupe n'est pas mutualisé. Par conséquent, l'assureur dresse, chaque année, le bilan du contrat souscrit par le professionnel de l'immobilier.
  • Si le contrat est bénéficiaire, l'assureur conservera une partie du résultat pour son propre bénéfice et pourra éventuellement baisser le prix ou augmenter certaines garanties.
  • A l'inverse, un ratio « Prestations / Cotisations » dégradé sur 3 années pourra entraîner des conséquences négatives sur le contrat groupe, allant de la surprime (hausse tarifaire) jusqu'à la résiliation du contrat.

Dans ce dernier cas (de plus en plus fréquent en raison de la détérioration de la situation économique qui augmente l'insolvabilité des ménages) l'administrateur de biens se trouve face à une problématique commerciale forte à gérer avec ses clients.

En effet, il est difficile d'expliquer aux propriétaires bailleurs que la cotisation d'assurance augmente de +50% en raison de la hausse de la sinistralité, en partie liée à la gestion des biens par l'administrateur lui-même.
Dans le cas de la résiliation, c'est pire, il faut expliquer à plusieurs dizaines de clients qu'il n'y a plus de garanties au moment même où ces derniers expriment un besoin fort de sécurisation de leurs revenus locatifs.


Face au contrat groupe : avantages et inconvénients des contrats individuels


Les contrats individuels présentent l'intérêt d'être réunis dans un groupement très large de lots (plusieurs dizaines de milliers) offrant une meilleure mutualisation du risque. S'il ne s'agit pas d'un rempart absolu contre les problèmes de surprime ou de résiliation, ils permettent néanmoins une meilleure protection.

L'autre intérêt du contrat individuel (qui sera donc mis directement au nom du propriétaire) est qu'il permet de dissocier l'image de marque de l'assureur, de celle du gestionnaire des biens. Cela évite donc à l'administrateur de subir de plein fouet l'insatisfaction de sa clientèle quant au contrat d'assurance.

Du point de vue opposé, les contrats individuels sont considérés comme étant plus lourds à gérer en raison de l'hétérogénéité des offres et de la vision 1(bien immo) = 1(contrat) inhérente à ce type de produit.


Les contrats individuels «Multilots» offrent une alternative intéressante

 

En tant que courtier spécialiste de la garantie des loyers, nous offrons une alternative viable pour les administrateurs de biens, sans contrat groupe, qui veulent offrir à leurs propriétaires bailleurs des garanties solides contre les risques locatifs.

L'offre de service «Multilots» permet à l'administrateur de biens de gérer des contrats d'assurance loyers impayés individuels, évitant ainsi les contraintes d'équilibre technique du contrat groupe, tout en disposant d'une vision et d'une gestion groupée de l'ensemble de ses polices.

Pour plus d'informations sur notre service «Multilots» pour les administrateurs de biens, contactez-nous au 01 48 55 88 35.






Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...