vendredi, décembre 5

Garantie des Loyers : un assureur de moins ?

C'est l'hécatombe sur le marché des assurances loyers impayés. Alors que la MACIF tentait une percée sur ce marché en 2011, elle résilierai massivement aujourd'hui son portefeuille de polices souscrites par des administrateurs de biens de premier plan.

La mutuelle d'assurances Francilienne, bien connue du grand public, doit faire face à un contexte économique dégradé qui augmente sensiblement le coût des sinistres pour impayé de loyers et détériorations immobilières.
Reste à savoir si les particuliers qui ont souscrits à l'offre «low cost» de la MACIF à 2,50% seront touchés par cette politique de redressement...

samedi, novembre 29

Garantie des loyers, de nouveaux changements


Le 27/11/2014,  l'Etat et Action Logement (plus connu sous le nom de 1 % logement) ont annoncé un nouvel accord en faveur du logement, dont l'un des axes concerne le marché des garanties loyers impayés.





Rapide historique de la GRL



 







L'actuelle Garantie des Risques Locatifs, en vigueur depuis 2010, est un dispositif qui est venu en remplacement du système d'origine appelé PASS GRL.


Lors de son passage au Ministère du Logement, Cécile Duflot avait voulu remplacer la GRL par une Garantie Universelle des Risques Locatifs estimant que les assureurs ne fournissaient pas assez d'efforts pour promouvoir le dispositif et faciliter l'accès au logement des locataires les plus vulnérables.





Considérant que la Garantie Universelle des Risques Locatifs était insuffisamment financé pour être efficace, Emmanuel Valls avait rapidement annoncé que la GURL Duflot était abandonnée et que les efforts seraient déployés en direction des populations de locataires les plus jeunes.




Que prévoit le nouveau projet de garantie des loyers







En l'état actuel du projet, l'accord paritaire prévoirait la suppression du dispositif GRL, actuellement en vigueur, pour un nouveau système de garantie de loyers financé par l'état à destination d'un public plus ciblé : les jeunes locataires de moins de 30 ans, les contrats précaires (CDD, Intérim...) ou en période d'essai.


La nouvelle garantie des loyers devrait entrer en vigueur le 1er janvier 2016 et resterait limité à un  budget estimé à 120 millions d'euros par an.





Le conseil du courtier en assurances de loyers CAPVIE






En l'espace de 7 ans, la garantie des loyers financée par l'état en est déjà à son quatrième projet et doit malheureusement toujours résoudre la même équation : comment faciliter l'accès au logement des populations de locataires les moins solvables dans un contexte économique qui se dégrade et des finances publiques sans marges de manœuvres.



C'est pourquoi les propriétaires bailleurs les plus prudents attendront la mise en application (éventuelle) de ce nouveau dispositif courant 2016 pour réorganiser leur système de sécurisation des loyers. Rappelons qu'aujourd'hui les bailleurs disposent de plusieurs solutions complémentaires  pour se garantie en cas de loyers impayés : la caution solidaire, les assurances loyers impayés «privées» ou la garantie des risques locatifs de l'état.

mercredi, novembre 12

Pour votre location, dites oui aux candidats intérimaires


La sécurité des revenus locatifs est aujourd'hui l'une des principales préoccupations des propriétaires bailleurs. C'est pourquoi, les profils en CDI (hors période d'essai) disposant de revenus 3 fois supérieurs au loyer sont souvent recherchés.





Pourtant, il existe d'autres catégories de locataires qui peuvent présenter un profil avantageux : c'est le cas des intérimaires.


Tout d'abord, ces profils très mobiles et avec une bonne capacité d'adaptation sont recherchés par les entreprises qui ont besoin de flexibilité. Ainsi, il n'est pas rare de trouver des intérimaires qui effectuent des missions tout au long de l'année.







Par ailleurs, la garantie des risques locatifs permet d'assurer les intérimaires en cas de loyers impayés, à concurrence de 70 000 euros, dès lors que leurs revenus mensuels sont égaux ou supérieurs à deux fois le loyer charges comprises.





Enfin, le Fonds d'action sociale du travail temporaire FASTT finance le coût de la GRL pour 3 ans, si le propriétaire signe un bail avec des intérimaires.



Pour obtenir un devis d'assurance grl en ligne, cliquez ici

vendredi, novembre 7

Un bail commercial de 9 ans ne constitue pas une garantie de loyers

Dans notre article intitulé «Résidences de services, le scandale des " fausses " garanties de loyers !» publié le 02/09/2013, nous vous alertions sur l'idée reçue qu'un bail commercial ferme de 9 ans pouvait constituer une garantie des loyers. Malheureusement ce n'est pas le cas, il s'agit seulement d'un engagement que prend le locataire de vous louer votre bien pendant la durée prévue au bail.

Ainsi, lorsque l'entreprise d'exploitation de la résidence rencontre des difficultés financières et ne paye plus son loyer, vous ne disposez d'aucune garantie de recevoir vos revenus locatifs. Dans la région Nantaise 200 copropriétaires l'ont découvert à leurs dépens et tentent désormais de récupérer 30 mois de loyers impayés !

L’âge du locataire ne le protège pas d'une expulsion en cas de loyers impayés

La loi Alur protège les locataires âgés qui ont des revenus modestes, notamment lorsque le propriétaire veut récupérer ou vendre son bien. Néanmoins, si le locataire ne règle plus son loyer, le bail peut être résilié sans que l'âge du locataire ne soit pris en considération par la justice. Explications...



Lire l'article : L’âge du locataire n’empêche pas une expulsion pour impayés de loyer

lundi, octobre 13

Loyers impayés groupe, les administrateurs de biens en mal d'assureurs

La concentration des acteurs sur le marché de l'assurance loyers impayés d'une part et la hausse de la sinistralité, due aux problèmes économiques d'autre part, rendent la tâche difficile aux administrateurs de biens qui cherchent des couvertures pour leurs clients bailleurs.

Combien de lots faut-il gérer pour négocier un contrat loyers impayés groupe ?



Il y a quelques mois encore, un administrateur de bien en phase de constitution de portefeuille qui souhaitait garantir une cinquantaine de lots trouvait un panel assez large de fournisseurs. Il pouvait même dans certains cas négocier le tarif et adapter les garanties de son contrat aux besoins de sa clientèle (départ prématuré du locataire, protection juridique, vacance locative...).

Cette époque est désormais révolue. Avec moins de 100 lots, un gestionnaire locatif trouvera peu de solutions sur le marché. Et même pour ceux qui ont eu le privilège de trouver un contrat pour les «petits groupes», l'équation de l'équilibre technique de leur contrat est difficile à résoudre.


L'administrateur de biens, souscripteur d'un contrat groupe, est comptable de ses résultats.

jeudi, octobre 2

Solly Azar, la garantie des loyers remise en avant

Une crise économique qui a impacté l'opérateur historique


Alors que le projet de loi «Alur», initié par l'ancienne ministre du logement Cécile Duflot, envisageait la disparition des assurances loyers impayés au profit d'un dispositif d'état, le ralentissement économique faisait augmenter le chômage et l'insolvabilité des ménages.

Ainsi le groupe SOLLY AZAR, premier opérateur a avoir créé un centre de gestion "loyer impayés" en 1996, a du faire face à un double défi : gérer un volume de sinistres croissant avec des moyens limités (la loi «Alur» ayant bloqué la plupart des investissements sur ce marché de niche).
Pris en ciseau, le courtier grossiste a rencontré des difficultés importantes de gestion et a vu l'insatisfaction de ses assurés exploser.


L'assurance loyer impayé au coeur du métier


Pourtant Monsieur Solly Azar, fondateur du groupe éponyme en 1977, était un visionnaire lorsqu'il lança l'activité d'assurance loyers impayés au milieu des années 90. Depuis, ce sont plus de 100 000 biens immobiliers qui sont assurés par l'intermédiaire du courtier parisien qui a acquis une expertise dans cette branche.

Fort de cette culture, le groupe Solly Azar, mené par sa directrice générale, a défendu activement la possibilité pour le propriétaire bailleur de choisir un assureur privé pour garantir son locataire face à loi «Alur», dont il a été obtenu la suspension pour ne pas dire l'annulation.

2014/2015 : Solly Azar revient avec une gamme produit large et des process révisés

mardi, septembre 30

Loyers impayés : un assureur de plus qui jette l'éponge

Les tensions sur le marché de la garantie loyers impayés sont palpables et les opérateurs d'assurances rencontrent des difficultés pour équilibrer ce risque.

Logo Équité assurances


Après la Das c'est au tour de L'Équité, une filiale du groupe italien Generali, de cesser la souscription des assurances loyers impayés.
Désormais, les propriétaires bailleurs individuels ne pourront plus souscrire de nouveaux contrats auprès de cet assureur.


jeudi, septembre 4

Juridique : Requalification du bail d’habitation en bail commercial

Un bail d’habitation doit être requalifier en bail commercial dès lors que le bail prévoit que le preneur "pourra exercer dans les lieux toutes activités professionnelles, commerciales ou industrielles"...

lundi, septembre 1

Le gouvernement Valls 2 va corriger la GUL de Duflot


En juin dernier, Manuel Valls avait déjà affirmé sa volonté de réserver le dispositif GUL aux jeunes locataires.


Le dernier remaniement ministériel a permis au premier ministre, vendredi 29 août, de confirmer sa volonté de recentrer le dispositif sur les jeunes salariés et les précaires. La présentation de son plan de relance pour le logement a été aussi l'occasion d'annoncer de nouvelles mesures afin de relancer l'investissement locatif.




Indice IRL

Indice IRL ou Indice de Référence des Loyers : est l'indice de référence pour l'indexation des loyers d'habitation. Il est utilisé pour la révision annuelle des loyers pour les baux d'habitation (Nu ou Meublé).

Quand calculer le nouveau montant de son loyer ?
Chaque année à la date précisée dans le bail. A défaut, à la date anniversaire de ce contrat.

Où trouver l'IRL et quel IRL retenir ?
Il est publié chaque trimestre par l'Insee : http://www.insee.fr/fr/themes/conjoncture/indice_loyer.asp
IRL sur le Bail : Il faut retenir la date du dernier IRL publié à la date de conclusion du bail qui sert de référence.

Comment calculer le nouveau montant de son loyer ?

loyer actuel * coefficient d'augmentation = Nouveau loyer

Le coefficient d'augmentation :

IRL de l'année en cours
IRL de l'année de référence


Ou sur le site de l'ANIL (Locations soumises à la loi du 6 juillet 1989) : http://www.anil.org/outils-de-calcul/revision-de-loyer/

Attention : En l'absence d'une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.

A savoir : Il existe plusieurs procédures de révision annuelle du loyer qu'il ne faut pas confondre :

- Révision du loyer : intervient chaque année en cours de bail.
- Augmentation : à l'occasion du renouvellement du bail, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à celui des logements comparables du voisinage.

- Majoration : suite à la réalisation par le bailleur de travaux d'amélioration.

mardi, juillet 22

La loi Alur modifie en profondeur les baux régis par la loi du 6 juillet 1989

La loi Alur du 24 mars 2014 modifie profondément la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Vous trouverez ci-dessous le lien vers un article qui expose les principales modifications apportées au cadre juridique des rapports entre bailleurs de logements nus et locataires. Précisons, qu'à ce jour, aucun décret d’application n’a encore été publié.

mardi, juillet 1

Nouvelles offres : jusqu'à 90 000 EUR en cas d'impayé de loyer

Jusqu'ici, le contrat GRL faisait partie de ceux qui offraient les plus larges garanties, grâce à son plafond d'indemnisation de 75 000 € en cas d'impayé de loyer.
Désormais, nous vous proposons une offre concurrentielle d'assurance loyers impayés qui étend sa couverture à 90 000 € pour le risque d'impayés et 10 000 € pour les détériorations immobilières.

Assuré par une filiale d'AXA, notre contrat "GLI iRent" assure les locataires en CDI (ou équivalent en fonction publique), ainsi que les travailleurs non salariés (commerçants, artisans, professions libérales) avec plus de 2 ans d'activité, et qui disposent d'un revenu net mensuel supérieur à trois (3) fois le montant du loyer, charges comprises.

Vous souhaitez un devis personnalisé ? visitez le site Internet www.capvie.com ou cliquez sur l'onglet "Devis" en haut à droite de ce site.


jeudi, juin 26

Réforme des baux commerciaux : des évolutions majeures !


Encadrement des loyers, état des lieux obligatoires, répartition des charges entre le preneur et le bailleur, droit de préemption du locataire, etc... sont autant de modifications majeures dans les règles qui régiront les baux commerciaux. La quasi totalité de ces mesures sera en vigueur avant la fin de l'année 2014.

Pour plus d'informations sur la réforme des baux commerciaux, cliquez ici

A peine proclamée, la GUL est déjà remise en cause




La Garantie Universelle des Loyers (GUL) constituait l'un des points clé de la loi "Duflot", ex-ministre du logement. Il aura suffit de quelques semaines de gouvernement Valls pour que certains points de ce dispositif soient reconsidérés, au regard notamment des résultats catastrophiques de l'effet de la loi sur le logement.





Initialement, la GUL devait entrer en vigueur le 01/01/2016 et s'imposait à l'ensemble de parc locatif privé. Finalement, le premier ministre Manuel Valls entend remanier ce dispositif afin de le réserver aux locataires les plus jeunes.


Par conséquence, la GUL aura une portée assez limitée et les propriétaires bailleurs pourront conserver le choix de leurs garanties : assurance loyers impayés, caution solidaire, caution bancaire...



Plus d'infos sur l'Argus de l'assurance : http://www.argusdelassurance.com/institutions/loyers-impayes-valls-defend-la-gul-des-jeunes.79770




mardi, avril 15

Double peine pour le bailleur : Acquisition de la clause résolutoire et redressement judiciaire

Lorsque le bailleur obtient une ordonnance prononçant l’acquisition de la clause résolutoire qui n’est pas passée en force de chose jugée, au jour de l’ouverture du redressement judiciaire du preneur, la règle de l’arrêt des poursuites individuelles oblige le bailleur a devoir réintroduire une action pour acquisition de la clause résolutoire pour les loyers impayés postérieurs à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire...

Lire la suite

vendredi, mars 21

Quels facteurs augmentent le risque d’impayés de loyer ?


En France, le taux moyen d'impayés de loyer est estimé autour de 2 à 3% en moyenne. Derrière ce chiffre se cache une réalité hétérogène dans le temps selon une étude de l'Edhec Business School qui souligne des disparités selon la taille du logement, sa localisation et le niveau de loyers...

vendredi, février 7

Garantie Universelle des Loyers, vers une adoption définitive du texte


Après avoir été définitivement adoptée par le Sénat le 31 janvier dernier, le projet de loi "Alur" proclamant la création d'une Garantie Universelle des Loyers (la fameuse #GUL) sera examinée le 11 février 2014 par la commission mixte paritaire pour une adoption définitive.





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