Calcul des revenus du locataire : salaire net ou salaire brut moins les charges ?

Afin de déterminer le taux d'effort d'un locataire et son éligibilité à la Garantie des Risques Locatifs (GRL), il convient de diviser le montant du loyer (charges comprises) avec ses ressources nettes mensuelles.




Souvent, les proprietaires bailleurs retiennent le montant du salaire net figurant en bas du bulletin de paie pour déterminer les ressources de leur candidat locataire. Hors cette méthode peut se révéler inexacte...


En effet, le montant à retenir peut être nettement différent :

• Supérieur : car le salarié a bénéficié d'une avance sur salaire réduisant d'autant son net à payer, par exemple.


• Inférieur : car une prime exceptionnelle lui a été versée, modifiant ainsi sensiblement ses derniers revenus.

Une autre méthode consiste donc à calculer les ressources du locataire en partant de la rémunération de base brute (figurant au début du bulletin de paie),  puis en retranchant le montant des charges salariales.

Déduisez 22% du salaire brut pour les salariés non cadres, 25% si le salarié bénéficie du statut cadre.

Locataire, Colocataire et Occupant : les nuances

Lorsque vous concluez un bail avec vos locataires, certaines personnes n'y sont pas inscrites, ce sont les occupants du logement (comme les enfants par exemple).
En effet, il est important de distinguer un locataire / colocataire d’un occupant. En effet, seul celui qui a signé le bail a des droits et obligations vis-à-vis du bailleur. Il est notamment responsable du paiement du loyer et des charges.

LE LOCATAIRE / LE COLOCATAIRE

Le locataire et le colocataire sont les personnes inscrites dans le bail et qui, par conséquent, participent financièrement au règlement du loyer et des charges.

L’OCCUPANT D’UN LOGEMENT

Un simple occupant habite le logement, mais à la différence du colocataire, n’apparaît pas sur le bail. L’occupant n’a donc pas de contrat direct avec le propriétaire. Le propriétaire ne peut donc pas se retourner contre lui.

 

APPLICATION EN MATIERE D'ASSURANCE LOYERS IMPAYES

Dans la pratique, seules les personnes inscrites au bail doivent êtres indiquées dans le contrat d’assurance loyers impayés.

Ainsi, un simple occupant ne peut pas, ne doit pas, être cité dans le contrat d'assurance. Ses revenus ne peuvent pas non plus être pris en compte dans le calcul de la solvabilité du locataire, à moins que l'occupant soit également caution solidaire du locataire.

Il est important de rappeler qu'une déclaration inexacte dans un contrat d'assurance peut engendrer une déchéance de garantie. Attachez-vous donc à compléter votre contrat d'assurance avec les mêmes informations que celles contenues dans votre bail.

Voir aussi : Bail : les clauses indispensables à y inscrire

Un assureur Britannique signe le dispositif GRL

L'assureur Anglais Genworth Financial, déjà présent sur le marché français de l'assurance emprunteur et de l'assurance perte d'emploi, signe aujourd'hui l'accord partenarial avec l'APAGL afin de promouvoir la garantie des risques locatifs.

Rappelons que cette garantie des loyers impayés conventionnée par l'état protège le propriétaire bailleur jusqu'à 70 000 € en cas de défaut de paiement de son locataire.

Grâce à ce nouvel accord, l'APAGL étoffe la liste des assureurs qui proposent la GRL, liste qui comptait déjà : la Mutuelle Alsace Lorraine, CGAIM et Fidelidade Mundial récement.

Hausse des loyers... supérieure à l'inflation

 

Un reconduction du bail ou un changement de locataire est l'occasion, pour le propriétaire bailleur, de revaloriser les loyers.

En 2012, les loyers auraient progressé de +4,9% selon l'observatoire Clameur, contre +1,9% pour l'inflation. Rappelons que la Ministre en charge du logement souhaite mettre en place un système de plafonnement des loyers afin de contenir les hausses dans les zones tendues.

 

En revanche, la revalorisation des loyers en cours de bail est limitée à l'évolution de l'IRL (Indice de Référence des Loyers), communiqué chaque trimestre par l'INSEE. Pour suivre l'indice IRL, rendez-vous ici.

Un délai de carence : que signifie ce terme en assurance loyers impayés?

Afin de connaître la définition exacte du délai de carence retenue par votre assureur, il convient de la vérifier dans les Conditions Générales de votre contrat d'assurance loyers impayés.

En règle général, un délai de carence correspond à la période pendant laquelle la garantie ne s’applique pas. Ce délai court à partir de la date d’effet du contrat.

Prenons l'exemple d'un contrat souscrit le 1^er janvier, avec un délai de carence de 3 mois. Si un incident de paiement survient entre le 1^er janvier et le 31 mars, votre garantie ne sera pas encore « active » et vous ne pourrez pas bénéficier de la prestation. Si l’événement survient au délà de cette date votre garantie loyers impayés jouera pleinement son rôle.