jeudi, novembre 28

La GUL va t-elle remplacer la GRL ?


Présentée initialement en conseil des ministres le mercredi 26 juin 2013 par Cécile Duflot, la Garantie Universelle des Loyers (GUL) a été adoptée par l'Assemblée Nationale le 12 septembre dernier.





Le principe de ce dispositif consiste en l'instauration d'une garantie universelle contre les risques de loyers impayés, dont la souscription est obligatoire pour tous les propriétaires bailleurs. Prévue pour être mise en place à partir du 01/01/2016, la GUL sera exclusive de tout autre forme de garantie locative ( GRL, GLI, caution solidaire...)




Le principe de nationalisation des garanties loyers impayés a provoqué une levée de boucliers autant chez les assureurs acteurs de ce marché, que chez les propriétaires bailleurs qui voient dans cette nouvelle obligation une certaine privation de leur liberté.





Cette nouvelle garantie des loyers, dont le coût a été évalué initialement à 565 M€, devait être financée par une cotisation d'environ 2% du montant du loyer, répartie pour moitié entre le locataire et le propriétaire.


C'est sur la question de son financement que le projet de loi de la ministre du logement est mis à mal :


  1. Certaines associations de locataires, comme la CLCV, rejettent l'idée que tout ou partie du coût de ce dispositif soit assumé par les locataires, en particulier pour les plus fragiles d'entre eux.

  2. Les professionnels de l'assurance loyers impayés ont fait valoir que le coût de la GUL était sous-estimé, car basé sur un taux de sinistralité de 2% alors que les taux d'impayés constatés vont jusqu'à 8% pour les locataires dont le taux d'effort est supérieur ou égal à 40% (soit un coût total allant jusqu'à 1500 M€).

  3. Enfin l'Inspection Générale des Finances, qui confirme les risques de dérapage financier du dispositif, expose par ailleurs qu'il existe des risques constitutionnels quant aux modalités de son financement.



Malgré les objections, le travail parlementaire mené par Daniel Goldberg se poursuit et un nouveau projet de loi devrait être examiné le 17 décembre prochain par la Commission des Affaires Economiques.




Pour aller plus loin :


Article PAP.fr du 27/06/2013 : Cécile Duflot crée la Gul : pour en finir enfin avec les loyers impayés ?

Article du Monde.fr du 12/09/2013 : L'encadrement et la garantie universelle des loyers adoptés à l'Assemblée

Article du figaro.fr du 12/09/2013 : La garantie universelle des loyers fait l'unanimité contre elle

Article de Capital.fr du 14/11/2013 : Garantie des loyers : Cécile Duflot recule sur la taxe

Argus de l'assurance du 27/11/2013 : Projet de loi Duflot : les vérités de Bercy sur la « GUL »



lundi, septembre 2

Résidences de services, le scandale des " fausses " garanties de loyers !

Lors de la réalisation d'une opération de défiscalisation, le promoteur propose un ensemble de services et de garanties qu'il est préférable d'étudier de près avant de signer.
Certains investisseurs dans des Résidences de services gérées (loi Demessine, ZRR) l'ont appris a leurs dépends.

En effet, de nombreux conseillers en défiscalisation affirmaient à leurs clients qu'ils bénéficiaient d'une garantie de leurs loyers au moyen d'un bail commercial de 9 ans.
La plupart de ces investisseurs pensaient alors profiter d'une assurance en cas de loyers impayés.

Cette "garantie" n'est en réalité qu'un simple engagement de la société de gestion à demeurer votre locataire pendant une durée ferme. Mais si le gestionnaire de la résidence dépose le bilan, cet engagement ne vaut plus rien !

Ainsi depuis 2008, la liste des gestionnaires n'honorant pas leurs loyers est longue...

Notre conseil : 

 

Sachez que seules les compagnies d'assurances, les mutuelles et les institutions de prévoyance sont habilitées à assurer. 
Si un intermédiaire indique vous faire bénéficier de garanties, il a l'obligation de vous remettre un exemplaire de la notice d'information dans laquelle le nom de l'assureur, les garanties, les franchises et les exclusions y sont détaillés.
Par ailleurs, ne peuvent présenter des opération d'assurances que les professionnels enregistrés à l'ORIAS. Vérifiez leur honorabilité avant de signer : www.orias.fr
 

lundi, août 26

Grl assurances: Fin des transferts DAS GRL

Grl assurances: Fin des transferts DAS GRL: Le cabinet Solly Azar assurances (assureur: Mutuelle Alsace Loraine) a mis fin au transfert des contrats GRL, résiliés à l' échéance an...

Fin des transferts DAS GRL


Le cabinet Solly Azar assurances (assureur: Mutuelle Alsace Loraine) a mis fin au transfert des contrats GRL, résiliés à l' échéance anniversaire par la DAS.


 


Les propriétaires bailleurs dont les contrats GRL prennent fin dans les prochaines semaines peuvent éventuellement bénéficier d'une garantie loyers impayés classique si le locataire est en CDI avec des revenus supérieurs à 3 fois le montant du loyer.

 


Plus d'infos sur la GLI : www.garanties-loyers-impayes.fr

 

mardi, août 20

Bail d'habitation : Présomption de faute du locataire en cas de dégradations des lieux

               
Bail d'habitation : Présomption de faute du locataire en cas de dégradations des lieux
Aug 7th 2013, 11:08

Dès lors que les dégradations ont été constatées lors de la restitution des lieux, le preneur est pr ...

                                                 
                

mercredi, août 7

Mandat de gestion locative et garantie des loyers

Si vous faites gérer votre investissement locatif par un professionnel de l'immobilier, vous serez amener à signer un mandat de gestion locative.
Accessoirement à ce contrat, une garantie des loyers "groupe" peut vous être proposée par l'administrateur de bien. Dans ce billet, nous allons passer en revue les avantages et les inconvénients de cette solution face à une assurance loyers impayés individuelle souscrite directement par le propriétaire.

Avantage de la GLI groupe : le tarif !


Le contrat dit "de groupe", réunissant souvent plusieurs centaines de lots, bénéficie d'économies d'échelle substantielles sur les frais de gestion prélevés par l'assureur.
Pour les contrats les mieux gérés, les taux de cotisation peuvent avoisiner les 1,50% du loyer ! Très compétitif, alors même que dans la plupart des cas, cette assurance est facturée 3%.
Néanmoins, ce tarif est celui qui est facturé par l'assureur au professionnel de l'immobilier et non pas à l'assuré final. En effet, l'agence immobilière arrondira souvent le taux afin de réaliser une marge complémentaire à ses honoraires de gestion.

Mais quand le contrat loyers impayés groupe fait défaut...


Ce sont alors des dizaines de propriétaires qui se retrouvent sans assurance !
Car comme tout contrat, celui-ci peut être résilié à l'échéance annuelle, aussi bien par le souscripteur de la police (l'agence immobilière) que par l'assureur.
Si le contrat groupe du professionnel est mal géré et que l'assureur perd trop d'argent sur ce dernier, la compagnie d'assurances pourra appliquer des augmentations de tarif importantes, voir cesser de garantir.
Avec l'augmentation des défauts de paiement des loyers ces 5 dernières, les résiliations à l'initiative de l'assureur sont de plus en plus nombreuses.

Enfin, sachez que dans un contrat groupe, ce n'est pas le propriétaire bailleur le client de l'assureur, mais l'agence immobilière... Vous n'avez donc pas de recours direct auprès de la société d'assurance ou de la mutuelle.
De ce point de vue la GLI souscrite individuellement et directement par le propriétaire bailleur permet de mieux sécuriser un parc locatif en cas de dérive de la sinistralité.

La garantie des loyers individuelle pour une assurance sur mesure.


De plus, la GLI individuelle permet de sélectionner les garanties nécessaires au cas par cas : loyers impayés, détériorations immobilières, départ prématuré du locataire, protection juridique...
Certes, les assurances individuelles sont plus coûteuses, mais tenant compte des avantages fiscaux qui y sont associés, le coût reste tout a fait avantageux.








samedi, juin 29

Grl assurances: Garantie Universelle des Loyers : pas avant 2016 !...

Grl assurances: Garantie Universelle des Loyers : pas avant 2016 !...: Cécile DUFLOT a présenté en conseil des ministres, mercredi dernier, son projet de loi en faveur du logement. Parmi les points clés d...

Garantie Universelle des Loyers : pas avant 2016 !




Cécile DUFLOT a présenté en conseil des ministres, mercredi dernier, son projet de loi en faveur du logement.





Parmi les points clés du projet, la mise en place d'un nouveau dispositif de sécurisation des loyers pour les propriétaires, baptisé "GUL" pour Garantie Universelle des Loyers.





Cette sorte de "sécurité sociale du logement", destinée à remplacer l'actuelle GRL et les GLI des assureurs, deviendrait obligatoire et serait financée équitablement entre le propriétaire et le locataire.





Si les principaux objectifs du nouveau système sont affirmés (favoriser l'accès au logement des locataires, améliorer la protection des propriétaires faces aux impayés), les modalités précises du dispositif restent à définir (création d'une agence publique pour gérer la GUL, intervention des assureurs, prix de la garantie et modalités, etc...)





Ainsi, la nouvelle Garantie Universelle des Loyers mettra plusieurs années avant d'entrer en vigueur. Probablement le 1er janvier 2016 selon le souhait de la ministre du logement.





Dans l'attente de cette échéance les propriétaires bailleurs pourront continuer à couvrir leurs risques locatifs au moyen de la GRL qui offre un plafond de garantie élevé de 70 000 €, ou d'une GLI qui propose des protections solides en cas d'impayé de loyers ou de détériorations immobilières.

Bail d'habitation : Impayés de loyers et surrendettement

Bail d'habitation : Impayés de loyers et surrendettement
Jun 28th 2013, 08:09

Les loyers postérieurs au jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel ab ...





mardi, juin 25

DREUX GRL : une garantie locative pour les propriétaires de l'agglomération


Afin de sécuriser les propriétaires bailleurs qui acceptent de louer leur bien immobilier aux candidats locataires en situation de précarité, Dreux-Agglomération prend à sa charge, sous conditions, le coût de la Garantie des Risques Locatifs.





Très complète, la GRL offre une couverture des loyers impayés jusqu'à 70 000 € et accepte tous les profils de locataires, y compris les salariés en CDD, en intérim ou indemnisés par le Pôle Emploi, dès lors que leurs ressources sont au moins égales à 2 fois le montant du loyer.





Pour plus d'informations sur le dispositif GRL à Dreux, contactez la Maison de l'habitat par téléphone au 02 37 38 55 00.





Pour souscrire votre contrat d'assurance, rendez-vous sur le site Internet :  http://www.capvie.com/devis-assurance-loyers-impayes.php











jeudi, juin 13

Agrément locataire GRL : une offre commerciale pour les adhérents UNPI


Si vous êtes adhérent de l'Union Nationale de la Propriété Immobilière (UNPI) dans les régions Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte d'Azur, le société de courtage CAPVIE vous propose son service d'agrément des dossiers locataires à tarif avantageux.


Plus d'informations surs les offres sélectionnées pour vous : http://www.capvie.com/unpi/






Retrouvez cette offre dans le Guide du propriétaire / Agenda 2013 UNPI des régions Rhône-Alpes et PACA.


vendredi, mai 31

Poids du loyer dans les revenus des locataires : supérieur a 33%


Selon le magazine Les Echos Patrimoine de juin 2013, les locataires consacreraient 37% de leurs revenus au paiement du loyer. Leur taux d'effort est donc bien supérieur aux 33% exigés par les assurances loyers impayés classiques.





Dans ce contexte, la garantie des risques locatifs constitue une solution d'assurance de choix en acceptant de garantir les locataires jusqu'à 50% de taux d'effort.

mardi, mai 28

Une GLI pour moins de 0,4 points de crédit immobilier

Alors que les investisseurs dans l'immobilier locatif sont attentifs aux coûts de gestion de leur placement, et donc de leurs assurances, certains chiffres méritent néanmoins d'être mis en perspective...

Prenons l'exemple d'un investissement immobilier de 120 000 €, financé à crédit sur 15 ans, qui rapporte 6 000 € de loyer annuel.
L'assurance loyer impayé s'établira aux environs de 240 € si vous choisissez des garanties généreuses.

Si le coût d'une GLI à 4% du loyer peut paraître onéreux à première vue, on s'aperçoit cependant qu'une différence de taux de crédit de 0,35% seulement suffira à financer cette assurance...

Calculs :
- 120 000 € sur 15 ans à 3,3% taux fixe : mensualité de 844 €
- 120 000 € sur 15 ans à 2,95% taux fixe : mensualité de 824 €
Soit 240 € d'économies par an pour une baisse de taux de 0.35%.
 
Pour obtenir votre devis garantie des loyers gratuit et personnalisé, rendez-vous sur cette page
 
Vous cherchez à faire des économies sur votre emprunt immobilier ? Négociez l'assurance de votre prêt grâce à la délégation d'assurance : http://www.capvie.com/assurance-emprunteur.php
 
 

vendredi, mai 24

Quand et comment faire jouer ma garantie des risques locatifs ?


Quand et comment faire jouer ma garantie des risques locatifs ? : Vous avez eu la présence d’esprit de prendre une assurance GRL pour prévenir tout problème de loyer impayé ou de dégradations commises par le locataire...

mercredi, mai 22

Votre locataire n'est pas dans le profil GRL ? La GLI classique vous offre une solution.


Bien que la Garantie des Risques Locatifs offre une solution dans la très grande majorité des cas, il demeure néanmoins plusieurs situations locatives pour lesquelles la GRL n'assure pas.


 


 




C'est le cas notamment des salariés avec un CDI confirmé et qui ont un taux d'effort inférieur à 28%. Pour garantir cette catégorie de locataire qualifiée de solvable, il existe des garanties loyers impayés, dites "classiques".


Contrairement aux contrats GRL qui répondent à un cahier des charge négocié avec les partenaires sociaux, les garanties loyers impayés classiques (GLI) sont librement déterminées par chaque assureur. Il convient donc de comparer précisément les protections offertes ainsi que les conditions générales du contrat proposé.


 


 


 


 




Autre catégorie de locataire exclus du dispositif GRL : les étudiants.


Non boursiers et avec des taux d'efforts souvent supérieur à 50%, une caution parentale est requise. Pourtant la GRL est exclusive de toute caution solidaire, et ce malgré les aménagements prévus par la loi Boutin de 2009. Ici encore, la GLI offre une alternative de garantie adaptée.


 


 


Enfin, depuis plusieurs mois maintenant, les assureurs signataires de la convention GRL n'acceptent plus de garantir dans ce dispositif les locataires dits "non compensables par l'état ou le 1% logement". Il s'agit précisément des locataires qui sont en place depuis plus de 6 mois dans le logement et pour lesquels il n'est à déplorer aucun incident de paiement.


Dans ce dernier cas, la GLI propose une solution, sous la condition suspensive que la solvabilité du locataire soit suffisante.


 


Pour plus d'information sur les garanties des loyers impayés classiques, rendez-vous sur : http://www.garanties-loyers-impayes.fr

jeudi, mai 16

Déclaration des revenus fonciers : l'assistance juridique vous aide

Déclaration des revenus fonciers : l'assistance juridique vous aide : Chaque année, la déclaration des revenus fonciers au régime réel est un véritable défi à relever pour les propriétaires bailleurs : charge...

Déclaration des revenus fonciers : l'assistance juridique vous aide

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Déclaration des revenus fonciers : l'assistance juridique vous aide : Chaque année, la déclaration des revenus fonciers au régime réel est un véritable défi à relever pour les propriétaires bailleurs : charge...

Bail commercial : Destruction de la chose louée et indemnisation de l'assurance

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May 13th 2013, 07:24

En cas de destruction de la chose louée et de résiliation du bail commercial en raison de l ...

 

vendredi, mai 10

Bail d'habitation : Preuve d'un bail verbal

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May 10th 2013, 07:45

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n'exige pas l'existence d'un écrit pour qu'un contrat de l ...

                       
                             
 

mardi, mai 7

Bail d'habitation : Loi du 1er septembre 1948 et décès du locataire

Bail d'habitation : Loi du 1er septembre 1948 et décès du locataire
May 6th 2013, 11:19

En cas de décès du locataire d'un bail soumis à la loi du 1er septembre 1948, celui-ci ne peut pas ê ...

                                           
                 
 

lundi, mai 6

Bail commercial : La caution bancaire est attachée au preneur initial

            
Bail commercial : La caution bancaire est attachée au preneur initial
May 3rd 2013, 10:56

Cet arrêt d'importance pour les rédacteurs d'acte rappelle que la caution bancaire bénéficie au loc ...

 

vendredi, avril 26

samedi, avril 20

Bail d'habitation : Champ d'application de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975


Bail d'habitation : Champ d'application de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975
Apr 5th 2013, 11:41
L' article 10 de la loi du 31 décembre 1975 invoquée par les locataires est applicable à la ...
                                                 
 

samedi, avril 6

Bail commercial : Résiliation du bail et sort du dépôt de garantie

Bail commercial : Résiliation du bail et sort du dépôt de garantie
Apr 4th 2013, 14:35

Certains pourraient s'interroger sur la validité d'une clause prévoyant qu'en cas de résiliation ...

 

Bail d'habitation : Champ d'application de l'article 10 de la loi du 31 décmbre 1975

                 
Bail d'habitation : Champ d'application de l'article 10 de la loi du 31 décmbre 1975
Apr 5th 2013, 11:41

L' article 10 de la loi du 31 décembre 1975 invoquée par les locataires est applicable à la ...

                                                 
 

mercredi, avril 3

Les locataires en difficulté pour assumer le paiement du loyer


Selon l'enquête menée par BVA fin février, pour le compte du site SeLoger.com auprès d'un échantillon de 1013 personnes, 46% des locataires estiment avoir une plus grande difficulté pour faire face au paiement régulier de leur loyer.

Pour se prémunir contre le risque d'impayé de loyer, les bailleurs peuvent souscrire des garanties spécifiques.
Il existe également le dispositif GRL qui, au delà de garantir les risques locatifs, permet une prise en charge adaptée du locataire par les agences du 1% logement.

Pour obtenir un devis assurance loyers impayés, cliquez ici.

lundi, avril 1

mardi, mars 26

En cas de séparation conjugale, que devient le bail locatif ?

En cas de séparation conjugale, que devient le bail locatif ?
Mar 25th 2013, 16:33

Les propriétaires bailleurs sont toujours à la recherche de "bons locataires" pour minimiser les ...

                                                 

samedi, mars 23

Saint-Priest renouvelle son accord GRL




 


La ville de St-Priest, située au Sud-Est de Lyon, a renouvellé son accord de mise en oeuvre de la Garantie des Risques Locatifs, qui avait été signé pour la premier fois le 8 octobre 2009.


 


Ainsi, les propriétaires bailleurs de cette commune verront leur cotisation d'assurance prise en charge par la municipalité dans la limite de 280 € par an, ce qui correspond à un loyer mensuel maximum de 778 €, sous réserve que le locataire relève d'une des situations suivantes :



  • Avoir moins de 30 ans,



  • Être en recherche d'emploi ou en situation précaire (intérim),



  • Avoir des revenus fiscaux ne dépassant pas le plafond des ressources PLS




 



Quelles démarches le propriétaire doit-il accomplir ?



 


Après avoir contrôlé que le futur locataire dispose de ressources au moins équivalentes à deux fois le montant du loyer (+ charges), le propriétaire doit faire valider son dossier de location par Entreprises-Habitat ouvrant ainsi le droit au remboursement de la cotisation d'assurance. Une fois le dossier de location validé, le bailleur prend rendez vous avec le locataire pour signer le bail et souscrit, le même jour, un contrat d'assurance GRL.


 


Pour souscrire votre contrat grl en ligne, cliquez ici, ou contactez CAPVIE au 01 48 55 88 35.



Infos Saint-Priest GRL : http://www.ville-saint-priest.fr/Saint-Priest-GRL.1856.0.html

jeudi, mars 21

Bail d'habitation : Que faire si la clause résolutoire prévoit un délai d'un mois pour l'apurement de la dette du locataire ?

Bail d'habitation : Que faire si la clause résolutoire prévoit un délai d'un mois pour l'apurement de la dette du locataire ?
Mar 20th 2013, 08:10

Cette question est récurrente dans certains baux qui sont antérieurs à la loi du 06 juillet 1989 ...

                                                 
                 
 

lundi, mars 18

Bail d'habitation meublé : Est-il possible de déroger à la durée de préavis du locataire ?

Bail d'habitation meublé : Est-il possible de déroger à la durée de préavis du locataire ?
Mar 15th 2013, 08:23

Quelles que soient les stipulations contractuelles et l'accord des parties au moment de la ...

                                                 
 

mardi, mars 12

Bail commercial - Liquidation judiciaire : Paralysie du droit de résiliation du bail

Bail commercial - Liquidation judiciaire : Paralysie du droit de résiliation du bail
Mar 12th 2013, 08:08

La Cour de Cassation précise que dans le délai de trois mois suivant soit la date du jugement ...

                                                 
                 
 

lundi, mars 11

Bail d'habitation - Congé pour vente : Prix excessif et refus de visite

             
Bail d'habitation - Congé pour vente : Prix excessif et refus de visite
Mar 11th 2013, 17:02

Si le congé pour vente peut être annulé pour prix excessif, encore faut-il que celui-ci soit ...

                                                 
                 
 

lundi, mars 4

Bail commercial : Valeur locative et loyer binaire

Bail commercial : Valeur locative et loyer binaire
Mar 1st 2013, 14:53

Seule la volonté des parties peut permettre au juge des loyers commerciaux de déterminer le ...

                                                 
                 

jeudi, février 28

Bail commercial : Conséquence de l'absence d'inscription au répertoire des métiers

Bail commercial : Conséquence de l'absence d'inscription au répertoire des métiers
Feb 28th 2013, 16:52

La rétractation de l'offre de renouvellement est possible si postérieurement le preneur n'est ...

                                              
 

Le maintien dans les lieux après un congé ne vaut pas continuité du bail commercial

Le maintien dans les lieux après un congé ne vaut pas continuité du bail commercial
Feb 27th 2013, 08:08

Lorsque le preneur délivre un congé pour une période triennale et se maintient dans les lieux ...

                                                 
                 
 

vendredi, février 22

GRL ou GLI, quelle assurance loyers impayés choisir ?

Loyers Impayés : Blog assurance, questions et réponses, aide en ligne: GRL ou GLI, quelle assurance loyers impayés choisir : Pour garantir vos revenus locatifs, il existe deux dispositifs d'assurance distincts : La GRL, qui signifie la  Garantie des Risques Locatifs et la GLI pour la Garantie des Loyers Impayés...

jeudi, février 21

Montpellier sécurise les propriétaires avec la Garantie Universelle des Risques Locatifs




Une des priorités de la Ville de Montpellier est de faciliter l’accès au logement du plus grand nombre et de développer l’offre de logements accessibles dans le parc privé.
Un des enjeux majeurs concerne la sécurisation des rapports locatifs entre propriétaires et locataires en garantissant aux propriétaires privés leur revenu locatif d’une part, et en offrant une aide à l’accès et au maintien dans le logement aux locataires d’autre part.



Désirant se doter d'un outil efficient dans son effort en faveur du logement des Jeunes actifs de moins de 30 ans, la ville de Montpellier a décidé la mise en place du dispositif GRL sur son territoire.



Cette action s'intègre parfaitement dans le dispositif Clé Montpellier Logement mis en œuvre depuis 2008 - le nouveau dispositif Clé Montpellier Logement GRL venant renforcer la politique volontariste de la Ville en faveur du logement pour tous.





Quelles sont les conditions d’accès à la GRL ?






Le bailleur doit souscrire un contrat d'assurance grl auprès d’une société d’assurance de son choix qui adhère au dispositif. La souscription peut avoir lieu lors d’une mise en location dans un délai maximum de 15 jours suivant la date d'effet du bail.





Le locataire doit être éligible au dispositif. En principe sont considérés comme des locataires éligibles ceux qui ne répondent pas aux critères de solvabilité habituels imposés par les contrats d'assurance loyers impayés classiques et dont le taux d'effort n'est pas manifestement disproportionné au regard du montant du loyer.

mardi, février 19

GRL ou GLI, quelle assurance loyers impayés choisir

Loyers Impayés : Blog assurance, questions et réponses, aide en ligne: GRL ou GLI, quelle assurance loyers impayés choisir :

Pour garantir vos revenus locatifs, il existe deux dispositifs d'assurance distincts : La GRL, qui signifie la Garantie des Risques Locatifs et la GLI pour la Garantie des Loyers Impayés...

GRL ou GLI, quelle assurance loyers impayés choisir

Pour garantir vos revenus locatifs, il existe deux dispositifs d'assurance distincts :
  • La GRL qui signifie la Garantie des Risques Locatifs
  • La GLI pour la Garantie des Loyers Impayés
Si dans le premier cas, l'assurance GRL présente des garanties identiques quel que soit l'assureur, en revanche les GLI diffèrent sensiblement selon les compagnies. Ainsi, il est nécessaire de procéder à un comparatif détaillé des offres avant de choisir.
Pour autant, le propriétaire bailleur désireux d'assurer ses revenus fonciers n'a pas nécessairement le choix. En effet, la faculté de souscrire (ou pas) à une offre d'assurance loyers impayés peut dépendre de nombreux critères, tels que la situation professionnelle et la solvabilité du locataire (taux d'effort), le type de bail (nu ou meublé) et sa date d'effet...
Pour vous permettre de savoir quelle assurance loyers impayés choisir et comment constituer le dossier du locataire afin que la garantie soit effectivement acquise, CAPVIE a conçu un dossier récapitulatif que vous pouvez télécharger ci-dessous.

vendredi, février 15

Bail commercial : Loyer de sous-location et réajustement du loyer principal


Bail commercial : Loyer de sous-location et réajustement du loyer principal
Feb 14th 2013, 11:45
Si le sous-bail n'a pas été consenti moyennant des charges identiques au bail principal, il ...
                                                 
 

lundi, février 4

Vers une evolution de la GRL actuelle ou son remplacement par un nouveau dispositif ?


Le Chef de l'état, Francois Hollande, a annoncé sa volonté de mettre en place une nouvelle version de la Garantie Universelle des Risques Locatifs (GURL) d'ici la fin de l'année.





Parmi les objectifs affichés : faciliter l'accès au logement des français les plus jeunes.



Cette tendance avait déjà été fortement soulignée ces derniers mois, lors des nombreuses signatures de conventions grl entre l'APAGL et des grandes villes françaises (Dijon, Metz, Melun, Rouen...) .


Le principe de ces accords est simple, il s'agit généralement d'assurer gratuitement pendant 1 ou 2 ans les propriétaires qui acceptent les locataires de moins de 30 ans dans leur bien locatif.





Ceci étant dit, les contours exacts du nouveau dispositif ne seront connus qu'a l'occasion du projet de loi sur le logement et l'urbanisme qui sera présenté l'été prochain... à suivre.

lundi, janvier 28

Calcul des revenus du locataire : salaire net ou salaire brut moins les charges ?




Afin de déterminer le taux d'effort d'un locataire et son éligibilité à la Garantie des Risques Locatifs (GRL), il convient de diviser le montant du loyer (charges comprises) avec ses ressources nettes mensuelles.




Souvent, les proprietaires bailleurs retiennent le montant du salaire net figurant en bas du bulletin de paie pour déterminer les ressources de leur candidat locataire. Hors cette méthode peut se révéler inexacte...


En effet, le montant à retenir peut être nettement différent :



  • Supérieur : car le salarié a bénéficié d'une avance sur salaire réduisant d'autant son net à payer, par exemple.

  • Inférieur : car une prime exceptionnelle lui a été versée, modifiant ainsi sensiblement ses derniers revenus.



Une autre méthode consiste donc à calculer les ressources du locataire en partant de la rémunération de base brute (figurant au début du bulletin de paie),  puis en retranchant le montant des charges salariales.

Déduisez 22% du salaire brut pour les salariés non cadres, 25% si le salarié bénéficie du statut cadre.


jeudi, janvier 17

Locataire, Colocataire et Occupant : les nuances

Lorsque vous concluez un bail avec vos locataires, certaines personnes n'y sont pas inscrites, ce sont les occupants du logement (comme les enfants par exemple).
En effet, il est important de distinguer un locataire / colocataire d’un occupant. En effet, seul celui qui a signé le bail a des droits et obligations vis-à-vis du bailleur. Il est notamment responsable du paiement du loyer et des charges.


LE LOCATAIRE / LE COLOCATAIRE


Le locataire et le colocataire sont les personnes inscrites dans le bail et qui, par conséquent, participent financièrement au règlement du loyer et des charges.


L’OCCUPANT D’UN LOGEMENT


Un simple occupant habite le logement, mais à la différence du colocataire, n’apparaît pas sur le bail. L’occupant n’a donc pas de contrat direct avec le propriétaire. Le propriétaire ne peut donc pas se retourner contre lui.

 

APPLICATION EN MATIERE D'ASSURANCE LOYERS IMPAYES


Dans la pratique, seules les personnes inscrites au bail doivent êtres indiquées dans le contrat d’assurance loyers impayés.
Ainsi, un simple occupant ne peut pas, ne doit pas, être cité dans le contrat d'assurance. Ses revenus ne peuvent pas non plus être pris en compte dans le calcul de la solvabilité du locataire, à moins que l'occupant soit également caution solidaire du locataire.
Il est important de rappeler qu'une déclaration inexacte dans un contrat d'assurance peut engendrer une déchéance de garantie. Attachez-vous donc à compléter votre contrat d'assurance avec les mêmes informations que celles contenues dans votre bail.

mercredi, janvier 9

Un assureur Britannique signe le dispositif GRL




L'assureur Anglais Genworth Financial, déjà présent sur le marché français de l'assurance emprunteur et de l'assurance perte d'emploi, signe aujourd'hui l'accord partenarial avec l'APAGL afin de promouvoir la garantie des risques locatifs.






Rappelons que cette garantie des loyers impayés conventionnée par l'état protège le propriétaire bailleur jusqu'à 70 000 € en cas de défaut de paiement de son locataire.






Grâce à ce nouvel accord, l'APAGL étoffe la liste des assureurs qui proposent la GRL, liste qui comptait déjà : la Mutuelle Alsace Lorraine, CGAIM et Fidelidade Mundial récement.

mardi, janvier 8

Hausse des loyers... supérieure à l'inflation

 
Un reconduction du bail ou un changement de locataire est l'occasion, pour le propriétaire bailleur, de revaloriser les loyers.

En 2012, les loyers auraient progressé de +4,9% selon l'observatoire Clameur, contre +1,9% pour l'inflation. Rappelons que la Ministre en charge du logement souhaite mettre en place un système de plafonnement des loyers afin de contenir les hausses dans les zones tendues.
 
En revanche, la revalorisation des loyers en cours de bail est limitée à l'évolution de l'IRL (Indice de Référence des Loyers), communiqué chaque trimestre par l'INSEE. Pour suivre l'indice IRL, rendez-vous ici.

mardi, janvier 1

Un délai de carence : que signifie ce terme en assurance loyers impayés?

Afin de connaître la définition exacte du délai de carence retenue par votre assureur, il convient de la vérifier dans les Conditions Générales de votre contrat d'assurance loyers impayés.

En règle général, un délai de carence correspond à la période pendant laquelle la garantie ne s’applique pas. Ce délai court à partir de la date d’effet du contrat.

Prenons l'exemple d'un contrat souscrit le 1er janvier, avec un délai de carence de 3 mois. Si un incident de paiement survient entre le 1er janvier et le 31 mars, votre garantie ne sera pas encore « active » et vous ne pourrez pas bénéficier de la prestation. Si l’événement survient au délà de cette date votre garantie loyers impayés jouera pleinement son rôle.
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