jeudi, décembre 27

Quel est le risque d'exiger une caution solidaire, tout en souscrivant une garantie loyers impayés, alors que le cumul est interdit par la loi ?


Dans ce cas, la caution solidaire ne pourra pas être sollicitée en cas d'impayé de loyer.




En effet, depuis 2009, il est interdit aux bailleurs d'exiger de leur locataire la fourniture d'une caution solidaire, alors qu'une garantie loyers impayés a été souscrite par ailleurs (loi Boutin).




Toutefois, la loi ne prévoit aucune sanction en cas de manquement de la part du propriétaire sur ce point. L'interdiction de cumul étant d'ordre public, les pouvoirs publics rappellent que " le cautionnement sollicite à tort par le bailleur est nul au profit de l'assurance qui produit ses effets, sans porter toutefois atteinte au contrat en cours ".




Précisons enfin, qu'il demeure 2 exceptions à la loi Boutin de mars 2009 :



  • si le locataire est étudiant ou apprenti,



  • si le bail est meublé.






Dans ces cas, le cumul de la caution solidaire et de la garantie loyers impayés reste possible.

vendredi, décembre 21

Un observatoire des loyers en France

Alors que la Ministre en charge du logement avait fait de l'encadrement des loyers sa priorité, Cécile Duflot a été rapidement confronté à des difficultés de mise en application du texte.

En effet, s'il faut plafonner un loyer, quelle est la base légalement retenue ? En l'absence de données fiables, il est impossible de faire respecter la loi.

C'est pourquoi Cécile Duflot a lancé, vendredi dernier, les observatoires des loyers en France. Dix sept villes Françaises seront ouvertes des le début de l'année prochaine : Paris, Marseille, Lyon, Montpellier, Toulouse, Alençon, Rennes, Nantes, Bordeaux, Bayonne, Toulon, Nice, Saint-Étienne, Strasbourg, Lille Fort de France et Saint-Denis de la Réunion. Le reste du territoire devrait être couvert au terme de l'année 2013.

mercredi, décembre 12

Le Premier ministre veut une "garantie universelle des risques locatifs"


Le Premier ministre Jean-Marc Ayrault a annoncé, lors de la Conférence nationale contre la pauvreté du mardi 11 décembre, son souhait de voir la création d'une «garantie universelle des risques locatifs».





Plus d'infos :


mardi, décembre 11

Assurances loyers impayés : quand souscrire ?

Vous souhaitez souscrire à une assurance loyers impayés ? 


La date idéale pour souscrire votre contrat est le jour même de la date d’effet du bail (date d’entrée dans les lieux du locataire). A partir de cette date, vous disposez d’un délai maximum de 14 jours calendaires pour souscrire une assurance loyers impayés.
Si vous ne souscrivez pas votre contrat d'assurance dans ce délai, vous risquez :
  • de ne plus pouvoir assurer votre bien immobilier
  • de voir appliquer à votre contrat une période probatoire, une franchise ou une carence

Vous découvrirez ci-dessous un tableau synthétique des situations (taux d'effort et date de souscription) dans lesquelles votre locataire est assurable ou non.

Tableau des garanties possibles (GLI & GRL) selon la situation locative


Taux d'effort locatairesDate de souscriptionIndicateurCommentaires
Pas de solution d'assurance
Entre 50% et 100%

(Soit des revenus inférieurs à 2 fois le montant du loyer.)
Quelle que soit la date d'effet du bail,
la souscription est impossible pour un taux d'effort supérieur à 50%
Souscription impossible

Si vous souhaitez prendre une assurance loyers impayés, votre locataire doit disposer de revenus au moins 2 fois supérieurs au montant du loyer.
Garantie des Risques Locatifs (GRL) 
Plus d'infos sur la GRL ? cliquez ici
Entre 28% et 50%

(Soit des revenus compris entre 2 fois et 3 fois le montant du loyer)
Le jour de la prise d'effet du bail

Souscription le jour même
Situation idéale
(Garantie immédiate)
- 14 jours calendaires

Souscription dans les 14 jours calendaires suivant la date de prise d'effet du bail
Situation normale
(Garantie le lendemain de la demande de souscription)
+ 14 jours et - de 6 mois

Au delà des 14 jours calendaires à partir de la date d'effet du bail.
Souscription impossible
Vous devez attendre alors 6 mois de bail minimum pour que le contrat GLI soit disponible à la souscription, sous réserve de n'avoir à déplorer aucun incident de paiement.

Risques
+ 6 mois

Au delà des 6 mois à partir de la date de prise d'effet du bail et sans incident de paiement de la part de votre locataire.
Souscription impossible

Risques
Garantie des Loyers impayés (GLI)
Entre 0% et 33%

(Soit des revenus supérieurs à 3 fois le montant du loyer.)
Le jour de la prise d'effet du bail

Souscription le jour même
Situation idéale
=
Pas de risque
- 14 jours calendaires

Souscription dans les 14 jours calendaires suivant la date de prise d'effet du bail
Situation normale
+ 14 jours et - de 6 mois

Au delà des 14 jours calendaires à partir de la date d'effet du bail.
Souscription possible avec application d'une période probatoire

Risques
+ 6 mois

Au delà des 6 mois à partir de la date de prise d'effet du bail et sans incident de paiement de la part de votre locataire.
Souscription possible avec application d'une période probatoire

Risques

Comment conserver son contrat GRL DAS ?

La DAS (Défense Automobile et Sportive), société d'assurance juridique filiale des MMA l'avait annoncé en juillet 2012 : l'ensemble des polices GRL souscrites par son intermédiaire seront résiliées à compter du 1er janvier 2013.
Dans ce contexte, les propriétaires bailleurs s'interrogent sur la manière de conserver leur garantie des loyers impayés.



DAS GRL : des garanties équivalentes sont possibles.

Jusqu'alors il n'était pas possible de souscrire un nouvelle GRL auprès d'un autre assureur, les acteurs du marché refusant de mettre en place des contrats pour garantir des baux en cours...
Depuis le 26 novembre 2012, le courtier CAPVIE offre la possibilité aux souscripteurs d'assurances grl de transférer leurs contrats en équivalence de garanties.

vendredi, décembre 7

MELUN promeut la GRL dans son agglomération




Afin de faciliter l'accès au logement des mois de 30 ans, la ville de Melun a décidé à son tour de promouvoir le dispositif GRL dans sa communauté d'agglomération.





Cet accord signé avec l'APAGL, baptisé GRL'Agglo, consiste en une prise en charge de la cotisation d'assurance pendant 2 ans.








Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier de la GRL'Agglo ?





  • Le logement doit se situer sur une des 14 communes du territoire Melun Val de Seine.





  • Le locataire doit être âgé de moins de 30 ans, il doit habiter dans l'agglomération et pouvoir justifier de revenus au moins 2 fois supérieures au montant du loyer chargé.





  • Le propriétaire doit n'avoir jamais souscrit de GRL pour ce logement auparavant.









Pour plus d'infos sur le dispositif GRL'Agglo, cliquez ici

mercredi, décembre 5

Bail : les clauses abusives ou interdites

La notion de clause abusive


La notion de clause abusive est définie par l'article L 132-1 du Code de la Consommation :
"Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat."


 

 

Les clauses interdites


Même si elles ne figurent pas dans le bail de location, les clauses suivantes sont interdites :
  • Obliger le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables,
  • Imposer un mode de paiement du loyer par prélèvement automatique,
  • Imposer au locataire la souscription d'une assurance habitation auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire,
  • Interdire au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle,
  • Prévoir la résiliation de plein droit du bail de location pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non souscription d'une assurance des risques locatifs.
Pour en savoir plus sur les clauses obligatoires et les clauses interdites dans un bail de location : http://www.developpement-durable.gouv.fr/Clauses-obligatoires-Clauses.html

lundi, décembre 3

Un nouvel assureur rejoint le dispositif GRL.






Le dispositif GRL s'était fragilisé lorsque la DAS, l'assureur juridique filiale des MMA, avait décidé de se retirer du marché des garanties loyers impayés en juillet dernier.




Grâce à l'arrivée de l'assureur portugais Fidelidade Mundial, l'APAGL (association en charge de la promotion des garanties locatives) assure le relais du dispositif pour 2013.




Désormais, trois assureurs proposent la Garantie des Risques Locatifs : la Mutuelle d'Alsace Lorraine, la CGAIM et Fidelidade Mundial depuis le 6 novembre 2012.
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