vendredi, août 31

1 locataire = 1 bail = 1 contrat d'assurance loyers impayés

Le contrat d'assurance loyers impayés est unique. Le modifier (avenant) est donc impossible en cas de changement de locataire.
Alors que vous rédigez naturellement un nouveau bail à l'entrée des locataires, vous devez également souscrire une nouvelle assurance loyers impayés.

Notre conseil : Il peut être judicieux de prendre des locataires pour des durées plus longues afin d’éviter de multiplier les démarches.

L'assureur DAS se retire totalement du marché de l'assurance loyers impayés

La DAS, assurance filiale de la MMA, supprime au 1er janvier 2013 toute sa branche garantissant les loyers impayés. Elle avait déjà appliqué une hausse de 20% sur les primes de ses assurés, avant de modifier légèrement les garanties. Elle annonce aujourd'hui qu'elle procèdera à la résiliation de tous les contrats à cette échéance. Elle choisit ainsi de disparaitre du marché de l'assurance loyers impayés.

Que les souscripteurs soient des particuliers ou des professionnels comme les administrateurs de biens, ceux-ci devront retrouver une nouvelle compagnie pour conclure un nouveau contrat. Cette interruption concerne des milliers d'assurés qui étaient clients de la GRL MMA.
Ils pourront cependant retrouver ces garanties auprès de la Solly Azar, grâce à un courtier en assurances agréé.

samedi, août 25

Grl assurances : Eligibilité locataires, nouvelles règles dès le 3 septembre 2012

Depuis la décision de la DAS de se retirer de la Garantie des Risques Locatifs , le marché de l'assurance loyers impayés est très chahuté. Notre partenaire, Solly Azar, a donc décidé de modifier les conditions de souscription à son contrat Kit Bailleur GRL®. En voici le contenu...

vendredi, août 24

Charges locatives, TOM sont à ajouter au montant du loyer

L'éligibilité d'un locataire entrant (nouveau locataire) à l'assurance loyers impayés dépend de plusieurs critères : ses ressources comparées au montant du loyer, son statut professionnel et son contrat de travail.

Les charges que vous devez ajouter au montant du loyer, afin d'en reporter le montant dans votre contrat d'assurance loyers impayés, sont spécifiées dans le bail.

 
Charges locatives :
  • les frais de chauffage et de préparation d'eau chaude (y compris le nettoyage de l'installation de chauffage, l'entretien et le travail administratif)
  • l'éclairage des locaux communs
  • les frais de fonctionnement et de maintenance de l'ascenseur ou de la buanderie
  • le raccordement à la télévision / à la radio
  • l'entretien du jardin
  • la conciergerie
  • la taxe sur les eaux pluviales

Taxe d'enlèvement des ordures ménagères : C'est le propriétaire qui, au 1er janvier de l'année d'imposition, est redevable de cette taxe, appelée dans l'avis des taxes foncières. Le propriétaire peut néanmoins en obtenir le remboursement directement auprès du locataire.

Eligibilité locataires : nouvelles règles le 3 septembre 2012




 


Depuis la décision de la DAS de se retirer de la Garantie des Risques Locatifs, le marché de l'assurance loyers impayés est très chahuté. Notre partenaire, Solly Azar, a donc décidé de modifier les conditions de souscription à son contrat Kit Bailleur GRL®. En voici le contenu :




"Depuis bientôt deux ans, la Mutuelle Alsace Lorraine et Solly Azar sont des
acteurs incontournables de la GRL2.
Cela nous a permis d’apprécier les
risques inhérents à ce contrat et d’avoir un regard pertinent sur ce type de
garantie.
Aussi, compte tenu du retrait d’un acteur important de la GRL et de
l’évolution de ce marché, nous devons procéder à certains ajustements à la
demande de l’assureur (Mutuelle d’Alsace Lorraine) afin de continuer une
commercialisation sereine de ce produit.





Ces modifications, applicables aux souscriptions à partir du
03/09/2012
, concernent les locataires assurables et les garanties
proposées.


 


A - Locataires assurables :




Le locataire assurable
est le « locataire entrant » dont le taux d’effort est :











B - Locataires exclus :




Le locataire qui ne correspond pas
aux critères précédents, anciennement nommé « Autres éligibles » et le
« locataire en place » ne sont pas assurables.


 


Ces aménagements qui portent sur l’éligibilité du locataire concernent les
contrats individuels Kit Bailleur GRL® et les contrats
GRL® Groupe."


jeudi, août 23

La MAL modifie son contrat grl suite au retrait de la DAS.


Le 7 juillet dernier, nous vous annoncions le retrait total de la DAS du marché de la garantie des risques locatifs. Cette décision a sonné comme un coup de tonnerre dans le monde de l'assurance loyers impayés, puisque la DAS était le premier signataire de la convention et que des milliers de contrats seront résiliés dans les prochains mois.


 


Chose prévisible, les administrateurs de biens et les bailleurs privés se reportent massivement sur les offres des autres assureurs signataires de la convention grl, notamment la Mutuelle Alsace Lorraine.


 


Afin de préserver l'équilibre de la mutuelle, la MAL a décidé de ne plus faire entrer dans la GRL les locataires qui ne sont pas encore assurés et dont l'ancienneté du bail est supérieure à 6 mois (autrement dit, les locataires non compensables par le 1% logement).


Cette mesure entre en vigueur à compter du 3 septembre 2012 pour les contrats groupes souscrits par les administrateurs de biens.

mercredi, août 22

Dégradations locatives : les garanties loyers impayés sont le complément idéal de l'assurance habitation

L'assurance habitation couvre les locataires ou les propriétaires contre les dégâts éventuels de leur logement, les incendies, les vols ou les dommages électriques.

Cependant, lorsqu'un propriétaire souhaite louer un bien immobilier, il peut souscrire une garantie loyers impayés, qui lui permettra de se protéger si son locataire ne paie pas correctement les loyers.
De plus, il peut également obtenir le paiement des frais de justice qu'il doit engager pour récupérer les sommes qui lui sont dues.

La garantie des détériorations immobilières permet au propriétaire d'obtenir le financement des travaux qu'il doit réaliser, dans le cas où le locataire aurait fait des dégradations locatives, l'obligeant à se tourner vers un professionnel pour que sa maison ou son appartement soit remis en état.
Grâce à cette assurance, il pourra se faire rembourser le montant des loyers qu'il ne peut pas percevoir pendant  les travaux de rénovation de son logement.

Enfin, il peut recevoir gratuitement des conseils juridiques en cas de litige avec le locataire, s'il a quitté le logement prématurément et sans respecter le préavis.

samedi, août 18

Aide Personnalisée au Logement (APL)

L’Aide Personnalisée au Logement (APL) fait partie des minimas sociaux qui peuvent être pris en compte, dans certains cas, pour calculer la solvabilité d'un locataire.
En effet, seule la Garantie des Risques Locatifs, permet d'accepter un locataire bénéficiaire de l’APL, sous la condition suspensive que son taux d'effort soit inférieur à 50%.
Dans ce cas, le propriétaire bailleur doit obtenir de son locataire une Attestation CAF de moins de 3 mois afin de constituer convenablement le dossier locataire (cf. Annexe 1 - GRL) et faciliter la mise en oeuvre de sa garantie des loyers en cas d'impayé.

Si vous faites le choix d’intégrer cette ressource dans le calcul du taux d’effort de vos locataires et par précaution, vous pouvez demander à obtenir de la Caisse d'Allocations Familiales (CAF) qu'elle vous soit versée directement.

Remarque : Le versement direct de l'APL sur votre compte bancaire n’est pas obligatoire, mais nous vous le conseillons.

Solvabilité du locataire : les assurances loyers impayés sont plus ou moins sélectives

Dans le cadre de la location d'un bien immobilier, il s'avère utile et rassurant de souscrire un contrat garantissant les risques locatifs. Les assurances loyers impayés se basent sur différents critères qui sont importants et qui doivent rentrer en ligne de compte dans le choix du futur locataire.

La majeure partie des compagnies se basent sur le taux d'effort du locataire.
Ce taux est déterminé par le montant du revenu mensuel, y compris les allocations, les pensions, les retraites, les indemnités versées par Pôle Emploi. A partir du moment où ils sont récurrents et réguliers, ils peuvent être intégrés dans ce calcul.
Il suffit ensuite de diviser le loyer, auquel on ajoutera les provisions sur charges, par le montant total des revenus. On obtient alors le taux d'effort.
Pour la plupart des compagnies, il doit être de 33% maximum, cependant la GRL permet un taux allant jusqu'à 50%.

Si la solvabilité locataire est de cet ordre, alors le propriétaire pourra être garanti. C'est pourquoi il est important de faire ce calcul afin de se protéger au maximum.
Cette nouvelle disposition datant de 2009 permet ainsi aux locataires ne rentrant pas dans les dispositions de l'assurance loyers impayés classique de pouvoir accéder plus facilement à la location.
C'est le cas des personnes en CDD ou travaillant dans l'intérim ou encore de celles qui sont encore en période d'essai.

lundi, août 6

Assurance grl, les garanties complémentaires possibles dans votre contrat.




L'assurance grl propose, de base, trois garanties essentielles pour protéger les revenus fonciers du propriétaire bailleur :




  1. La garantie des loyers dans la limite d'un plafond de 70 000 €.



  2. La gestion du contentieux locatif et le recouvrement du loyer.



  3. La prise en charge des détériorations immobilières commises par le locataire, jusqu'à 7 700 € pour une location nue et 3 300 € pour une location meublée.






Pour plus de précisions sur les garanties grl de base, consultez la page destinée aux propriétaires bailleurs.





Comme le dispositif permet aux assureurs grl de proposer des services additionnels au socle commun de garantie, la majorité d'entre eux offrent des garanties complémentaires qui permettent de mieux protéger les intérêts du bailleur. Citons parmi elles :




  • La garantie du départ prématuré du locataire : permet d'indemniser le bailleur dans le cas où le locataire partirai sans respecter le préavis fixé par la loi. Cette garantie est généralement limitée à 3 ou 4 mois car elle est censée être mise en oeuvre pendant la période de relocation.





  • La garantie perte de location : comprend la garantie du départ prématuré du locataire et y ajoute la prise en charge du loyer pendant la phase de travaux, consécutive aux détériorations immobilières constatées au départ du locataire, et indemnisées comme telles.





  • La protection juridique bailleur : permet de financer les frais de procédure amiable et juridicaire en cas de litige avec le locataire, un fournisseur, une administration, et en rapport dirrect avec le bien immobilier loué. Important, cette protection juridique complète efficacement la garantie « gestion du contentieux locatif » qui limite son intervention aux impayés de loyers du locataire.





  • L'assurance propriétaire non occupant (PNO): garanti les dommages occasionnés à votre bien immobilier suite à un incendie, dégât des eaux, évènement climatiques, etc...

    L'assurance propriétaire non occupant est souvent confondue, à tort, avec la garantie des détériorations immobilières. En effet,  la garantie des détériorations immobilières indemnise uniquement les dégradations volontaires du locataire et pas les embellissements abîmés suite à un dégât des eaux !






Pour définir utilement vos besoins de protection, il vous suffit de réaliser une simulation grl en ligne pour découvrir toutes les garanties, de base et complémentaires, proposées et en connaître leur prix.









jeudi, août 2

GRL et LOCAPASS : quelle différence ?

GRL et LOCAPASS : quelle différence ?: Les propriétaires bailleurs qui souhaitaient se prémunir contre les risques locatifs pouvaient, jusqu'à peu de temps, bénéficier du dispositif LOCA-PASS...
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