mercredi, mai 30

Garantie Loyers Impayés & Auto-Entrepreneurs : comment calculer les revenus ?

Un Auto-Entrepreneur est un travailleur indépendant qui bénéficie d'un statut social et fiscal particulier. L'appréciation de la solvabilité d'un locataire Auto-Entrepreneur et la détermination de son éligibilité à la garantie loyers impayés est donc spécifique.


Calcul des revenus des Auto-Entrepreneurs

L'Auto-Entrepreneur n'est pas obligé de faire tenir sa comptabilité par un expert-comptable. Par conséquent, il ne fournit pas de bilan, ce qui rend plus difficile l'appréciation de ses revenus.
Autre difficulté concernant le statut des Auto-Entrepreneurs :
  • En GRL vous devez indiquer les revenus NETS pour calculer le taux d'effort du locataire.
Hors, selon que l'Auto-Entrepreneur vende des marchandises ou des services, les abattements à appliquer pour déterminer son revenu net ne sont pas les mêmes :
  • Ventes de marchandises ou transformation : abattement pour frais et charges de 71 % sur les recettes;
  • Prestation de services : abattement pour frais et charges de 50 %;
  • Professions libérales : abattement pour frais et charges de 34 %.
Le résultat peut donc être sensiblement varier selon le métier de votre Auto-Entrepreneur.

Comment assurer un Auto-Entrepreneur en garantie loyers impayés

Si vous souhaitez accueillir un locataire bénéficiant du statut d'Auto-Entrepreneur et bénéficier d'une assurance grl, faîtes vérifier votre dossier locataire par un professionnel de la garantie loyers impayés.


Constituer le dossier locataire d'un Auto-Entrepreneur
Selon les règles du dispositif GRL, les pièces à fournir pour justifier des "Revenus des professions non salariées" sont :
  • Extrait de Kbis datant de moins de 3 mois.
  • Montant du bénéfice net figurant au compte de résultat annuel ou à défaut le bilan intermédiaire pour les sociétés créées dans l’année de la signature du bail.

Loyers impayés : les accidents de la vie sont la cause !



Proprietaires bailleurs, choisir un locataire notoirement solvable (CDI avec un taux d'effort de 30% maximum) ne vous met pas à l'abri des impayés de loyers.

En effet, il suffit que votre locataire perde son emploi pour que sa solvabilité soit fortement compromise...



Ainsi une étude récente de l'ANIL démontre que les impayés de loyers sont consécutifs, dans 70% des cas, à des problèmes financiers liés à un accident de la vie (chômage, séparation, accident, maladie...) Le montant moyen des impayés de loyers atteint 2600 € dans les grandes villes françaises et 1770 € sur le reste du territoire.



Le seul moyen de vous premunir efficacement contre les loyers impayés est de souscrire une assurance grl ou une garantie loyers impayés « classique ».

samedi, mai 26

Pour sécuriser votre bail, la clause de solidarité est indispensable !

Face à la variété des situations familiales (mariages, unions libres, pacs...), et de situations juridiques impliquant la solidarité (ou non) entre les locataires, il est plus sécurisant pour les propriétaires bailleurs de prévoir une clause de solidarité dans le bail.

La clause de solidarité pour améliorer la garantie des loyers

La clause de solidarité permet de minimiser les risques de loyers impayés et améliore la garantie de paiement. Si elle n’est pas obligatoire, elle est vivement conseillée.


Le bailleur doit donc veiller à ce que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité entre les colocataires. Elle rend ainsi vos colocataires solidaires du paiement du loyer et des charges pendant toute la durée du bail :
  • Lorsque tous les colocataires sont dans les lieux, vous pouvez exiger de n'importe lequel d'entre eux le paiement de l'intégralité des loyers, charges et accessoires.
  • Vous pouvez vous retourner contre le colocataire qui a quitté les lieux après avoir donné congé, en cas de non-paiement par le(s) colocataire(s) restant(s).
Néanmoins la procédure à réaliser pour faire éxécuter une clause de solidarité peut se réveler particulièrement longue et coûteuse. Il reste donc préférable de souscrire une assurance loyers impayés afin de mieux sécuriser votre investissement locatif.

Rappelons que l'inscription d'une clause de solidarité dans le bail est une condition exigée par l'assurance loyers impayés. En absence d'une telle clause, la souscription à la garantie des loyers est impossible.


Exemple de clause de solidarité

Pour l'exécution de toutes les obligations résultant du présent bail, il y aura solidarité et indivisibilité entre :
  • d'une part, les parties désignées dans la présente sous le vocable "le locataire",
  • d'autre part, le shéritiers ou les représentants  du locataire venant à décéder (sous réserve de l'art. 802 du code civ.) et toutes les personnes pouvant se prévaloir de la transmission du bail en vertu de l'article 14 de la loi.

mercredi, mai 16

Incident de paiement du loyer : définition en garantie loyers impayés ?

En général, l’incident de paiement du loyer est définit comme tout retard de paiement du loyer (partiel ou total) et/ou des charges. Néanmoins, nous vous conseillons de vérifier la définition d'un incident de paiement dans le lexique de votre contrat de garantie loyers impayés.

Si vous n'avez pas déjà souscrit une garantie loyers impayés, il est primordial de ne pas avoir subi d'incident de paiement du loyer sur les 6 derniers mois pour que votre location soit éligible au contrat d'assurance.

mardi, mai 15

Garantie des loyers, calculez le juste prix de votre sécurité.

Le raisonnement de certains propriétaires bailleurs peut laisser perplexe...
Dans un contexte économique ou l'emploi du secteur privé est menacé, louer son bien immobilier à un salarié de la fonction publique peut sembler un bon plan.


Les organismes publics l'ont d'ailleurs bien compris. Michèle Llimous, chef du bureau logement de la Préfecture de Paris affirme aux journalistes de la Revue Fiduciaire : "Moyennant une baisse de loyer de 15 à 20%...nous intégrons le logement au sein de notre base..."
Avantage pour les propriétaires bailleurs ? Un organisme se porte caution en cas d'impayés de loyers du fonctionnaire pendant toute la durée du bail.


Autrement dit, certains propriétaires bailleurs seraient prêts à payer 15% la garantie des loyers (15% correspondant à la ristourne consentie) alors que cela ne coûterait que 3% à 4% du loyer avec la souscription d'une garantie loyers impayés ou d'une assurance grl.


Conclusion, ne préjugez pas de l'intérêt supposé d'une formule de garantie de vos loyers. Comparez les dispositifs et calculez leur coût réel !


Pour compléter votre information sur les assurances loyers impayés et la GRL, vous pouvez consulter les billets de blog suivants :



samedi, mai 12

Grl assurances : GRL pour les frontaliers, comment faire ?

Grl assurances : GRL pour les frontaliers : comment faire ?
Les propriétaires bailleurs qui veulent louer leur logement à des travailleurs frontaliers s'interrogent souvent sur l'éligibilité de leur locataire à l'assurance loyers impayés ou à la GRL.
Suite du billet de blog

GRL pour les frontaliers : comment faire ?




Les propriétaires bailleurs qui veulent louer leur logement à des travailleurs frontaliers s'interrogent souvent sur l'éligibilité de leur locataire à l'assurance loyers impayés ou à la GRL.


Le fait que les revenus soient perçus hors de France, d'une part, et que ces derniers peuvent supporter le prélèvement de l'impôt à la source comme au Luxembourg, d'autre part, rend l'appréciation de la solvabilité d'un frontalier et son éligibilité à l'assurance délicates.





Première bonne nouvelle, les frontaliers sont éligibles à la Garantie des Risques Locatifs (GRL). Selon l'APAGL : " Pour être éligibles au dispositif GRL, les personnes qualifiées de « frontaliers » doivent déclarer fiscalement leurs revenus en France. Il n'est pas nécessaire qu'ils soient imposables car cette condition n'est pas requise. "


Il suffit donc que le locataire déclare ses revenus en France et puisse justifier d'un avis d'imposition (ou de non imposition) sur les revenus pour qu'il soit éligible à l'assurance GRL.


Ajoutons que, dans la mesure où le logement constitue la résidence principale(1) du frontalier, ce dernier est, de facto, résident fiscal français.



Dans ce cas, les justificatifs à réunir pour constituer le dossier locataire d'un travailleur frontalier, en vue de la souscription d'une assurance grl, sont ceux décrits dans la catégorie « Ressources des locataires frontaliers et précédemment expatriées » de l'annexe n°1 « CRITÈRES D'ÉLIGIBILITÉ ET JUSTIFICATIFS GRL »





(1) Pour être éligible à l'assurance GRL, le logement loué doit impérativement constituer la résidence principale du locataire.

mercredi, mai 9

Trouver un assureur grl ? DAS MMA n'est plus au rendez-vous.


Alors que la DAS, filiale MMA, était le premier assureur signataire de la convention GRL, il cherche aujourd'hui à se désengager massivement du dispositif.



logo mmalogo das


Fin 2011, la DAS avait déjà augmenté le prix de l'assurance GRL des propriétaires bailleurs particuliers.


Aujourd'hui, des contrats groupes souscrits par les administrateurs de biens sont massivement résiliés par l'assureur Manceau, selon le magazine Investir / Les Echos.





Ainsi, le propriétaire bailleur à la recherche de son assurance grl ne pourra pas souscrire son contrat chez un agent MMA, mais devra s'adresser à un courtier en assurances grl, intermédiaire pour le groupe Solly Azar (Mutuelle Alsace Lorraine), ou confier la gestion de son bien immobilier à un administrateur professionnel membre du réseau FNAIM (CGAIM).



Pour souscrire un contrat GRL à la Mutuelle Alsace Lorraine : cliquez ici

lundi, mai 7

Période probatoire & garantie des loyers : Quand serez-vous réellement assuré ?

Sous réserve de la définition rédigée par l'assureur dans votre propre contrat d'assurance loyers impayés, la période probatoire est une période qui court depuis votre date d’adhésion au contrat jusqu'à la date effective de prise d’effet des garanties.

C’est une sorte de « période test » durant laquelle il ne doit pas y avoir d’incident de paiement de la part de votre locataire, sous peine de voir votre contrat d’assurance loyers impayés résilié.
Une fois cette période probatoire accomplie, vous demeurez effectivement couvert par votre garantie des loyers.

Exemple : Vous avez souscrit un contrat d'assurance loyers impayés le 1er janvier. Ce contrat indique une période probatoire de 3 mois.Votre assurance sera donc réellement effective à compter du 1er avril. Malheureusement, si un impayé de loyer survient entre le 1er janvier et le 1er avril votre garantie des loyers ne pourra pas être mise en jeu.

jeudi, mai 3

GRL pour les grands logements : promotion assurances grl

Vous êtes propriétaire bailleur d'un grand logement (F4 ou +) ?

Bénéficiez de vos frais de dossiers offerts pour toute souscription d'une assurance grl avant le 31/07/2012.






promotion assurances grl





N'oubliez pas le délai de 15 jours !

Suivant la date de mise en location (date d'effet du bail), vous disposez d'un délai de 15 jours pour souscrire votre contrat assurance grl.

mercredi, mai 2

Assurances GRL : l'avis UNPI


Jean Perrin, Président de l'UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière) s'exprime devant la caméra du site unmondelibre.org au sujet de l'assurance GRL.


Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier que vous louez ? Regardez la vidéo du Président de l'UNPI, l'équipe d'assurances-grl.fr donne son point de vue juste après...










Jean Perrin, Président UNPI, à propos de la GRL : "...pour toutes les personnes qui ont des revenus faibles, ou des revenus qui ne sont pas garantis, ou qui peuvent évoluer dans le temps... on (l'Etat) assurera le propriétaire que le loyer sera payé."


L'avis d'assurances-grl.fr : Contrairement à l'ancien dispositif PASS-GRL, la convention GRL qui l'a remplacé en décembre 2009, ne limite pas son intervention aux locataires fragiles, mais à TOUS LES LOCATAIRES dès lors que leur taux d'effort est inférieur à 50%. Ainsi, un candidat locataire en CDI avec des revenus 3 fois supérieurs au loyer est également éligible à l'assurance GRL. Il est donc, à notre avis, faux et réducteur de fabriquer une image 100% sociale à ce dispositif.




Interviewer : "Pourquoi ce ne sont pas les locataires qui payent cette garantie ?"


Jean Perrin, Président UNPI : "...dans tous les autres secteurs de l'économie, c'est celui qui fait courir un risque à autrui qui se couvre pour réparer les dégâts... les propriétaires ont de l'argent c'est plus facile de les faire payer."


L'avis d'assurances-grl.fr : Nous pensons, afin de préserver les intérêts du propriétaire, qu'il est préférable de lui demander le financement de l'assurance GRL, plutôt qu'au locataire. Cela évite ainsi le phénomène d'anti-sélection. En effet, certains locataires pourraient être tenté de ne plus régler leurs loyers sous couvert moral que le propriétaire serait indemnisé par avec une assurance. Cette situation irait contre l'intérêt du propriétaire bailleur qui, même s'il est indemnisé, aurait un souci de plus à gérer.






Jean Perrin, Président UNPI : "En France, pendant l'hiver on n'expulse pas... on met facilement 2 ans, voir 3 ans pour expulser un locataire qui ne paye pas."




L'avis d'assurances-grl.fr : Sans mauvais jeu de mot, c'est un "état" de fait. En France la procédure d'expulsion d'un locataire indélicat est rigoureuse et relativement longue. Si on exclu l'idée, à ce jour irréalisable, du Président de l'UNPI (c.à.d expulsion d'un locataire à tout moment de l'année), l'assurance GRL propose une vraie garantie au propriétaire grâce à une prise en charge des loyers impayés sans limite du durée, jusqu'à 70 000 €.






Jean Perrin, Président UNPI, se mettant à la place d'un propriétaire : "comme j'ai besoin de mes loyers pour vivre, pour payer mes impôts .... il faut que je sois sûr d'être payé. Et donc je préfère ne pas louer ..."




L'avis d'assurances-grl.fr : Nous avons du mal à comprendre cette contradiction. Si le propriétaire ne loue pas, il ne perçoit donc plus de revenus fonciers. Comment cette situation peut-elle lui permettre de faire face à ses engagements et de financer son crédit immobilier ?


L'impayé de loyer est simplement un risque, une probabilité que cet évènement arrive, non pas une certitude. Il est établit que l'assurance est, à ce jour, le système le plus efficace pour se protéger contre un aléa.





Jean Perrin, Président UNPI : "C'est l'Etat qui, en mettant des règles de plus en plus dures,... nourrit la crise du logement."




L'avis d'assurances-grl.fr : Si nous considérons que l'interventionnisme excessif de l'Etat peut avoir des effets pervers, il est faux d'affirmer qu'il est à l'origine de la crise du logement. La crise du logement est malheureusement due à ... la crise économique !


Aujourd'hui, 4 700 000 personnes travaillent à temps partiel. En l'absence d'un dispositif comme l'assurance GRL, et si on exclu du parc locatif privé tous ceux qui ne sont pas en CDI, c'est plusieurs millions de candidats à la location en moins ! Cette situation serait-elle préférable pour les propriétaires qui se trouvent ainsi en vacance locative ?


Face à ce défi, la Garantie des Risques locatifs (GRL) apporte une véritable réponse, certes perfectible, mais simple à mettre en oeuvre, sécurisante pour le propriétaire bailleur et qui facilite l'accueil des locataires dans le logement.







Clause résolutoire : pourquoi l'inscrire au bail ?

Selon la loi :
La clause résolutoire est la clause prévoyant la résiliation automatique du contrat en cas de manquement à une obligation contractuelle par l'une des parties (par exemple, non-paiement du loyer), sans que les tribunaux ne puissent s'y opposer.


Par conséquent, la clause résolutoire prévoit la résiliation automatique du bail dans les cas suivants :
  • non paiement du loyer
  • non paiement des charges aux termes convenus
  • non versement du dépôt de garantie
  • non souscription par le locataire de l’assurance responsabilité civile locative (assurance habitation)

Par conséquent, il est toujours judicieux d'inscrire une clause résolutoire dans le bail.
En effet, en cas de manquement du locataire à ses obligations, l'application de la clause résolutoire permet de résilier le contrat de location (bail) et d'expulser le locataire.
Néanmoins l'expulsion d'un locataire demeure une solution extrême, coûteuse et longue. 

C'est pourquoi, il est préférable de souscrire une garantie loyers impayés qui permet de se prémunir contre les aléas liés à ce type de procédure.
Rappelons que l'inscription d'une clause résolutoire dans le bail est une condition exigée par l'assurance garantie loyers impayés. En absence de clause résolutoire, la souscription à la garantie des loyers est impossible.
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