mercredi, février 29

Location meublée ou location nue : quelles différences pour votre assurance loyers impayés ?

En tant que propriétaire bailleur, vous avez la possibilité de choisir le type de bail avec lequel vous allez louer votre bien immobilier :
  1. Le bail de location nue (loi 1989).
  2. Le bail de location meublée.
Ce choix peut avoir une incidence sur votre contrat d'assurance loyers impayés.


Incidence sur la caution solidaire

Depuis la loi Boutin de 2009, il est interdit de cumuler caution solidaire et assurance loyers impayés lorsque vous signez un bail de location nue. Dans ce cas, le propriétaire devra choisir entre l'une OU l'autre des garanties.
En revanche, le bail de location meublée autorise le cumul de la caution solidaire ET de l'assurance loyers impayés, à l'exception de l'assurance GRL qui est exclusive de toute caution.


Incidence sur le montant de la garantie détériorations immobilières

Dans le ca spécifique de la GRL, la garantie détériorations immobilières est plafonnée à 3 500 € pour une location meublée, tandis qu'elle s'élève à 7 700 € pour une location nue.


Incidence sur la franchise applicable en cas de détériorations immobilières
 
En règle générale, l'assurance loyers impayés déduit de son indemnité détériorations immobilières le montant du dépôt de garantie versé par le locataire à la conclusion du bail. Par conséquent selon que vous ayez encaissez 1 mois de dépôt de garantie (bail de location nue), ou 2 mois de dépôt de garantie (location meublée), la franchise déduite par l'assureur s'élèvera à 1 ou 2 mois.
 
 

Ainsi, le type de bail ayant une conséquence directe sur l'étendue des garanties de votre assurance loyers impayés, il est primordial de le déclarer convenablement lors de la souscription de votre contrat d'assurance.

vendredi, février 24

GRL : la Garantie des Risques Locatifs

La Garantie des Risques Locatifs (GRL) est un système d'assurance loyers impayés mis en place le 26/12/2009 entre : l'Etat, Action Logement (anciennement 1% Logement) et les assureurs. La GRL est un dispositif qui est venu en remplacement du PASS-GRL et du LOCA-PASS.

La GRL permet de garantir les loyers du propriétaire bailleur, sans limite de durée et quelle que soit la raison de l'impayé. De plus cette Garantie des Risques Locatifs accepte un large profil de locataire, quel que soit son contrat de travail, dès lors que son taux d'effort est inférieur à 50%.

La  GRL est donc une assurance loyers impayés simple à souscrire et qui propose des garanties solides pour protéger les revenus fonciers des propriétaires bailleurs.
Pour plus d'informations sur l'assurance GRL, cliquez ici

Eligibilité du locataire aux assurances loyers impayés

L'éligibilité du locataire entrant (nouveau locataire) dépend de plusieurs critères : ses ressources, son statut professionnel et de son contrat de travail.

Ressources du locataire et taux d'effort :
Vous pouvez souscrire une assurance loyers impayés lorsque le taux d'effort de votre locataire est inférieur ou égal à 50% (possibilité de GRL). Lorsque son taux d'effort est inférieur ou égal à 33%, vous avez la possibilité de choisir entre GRL ou GLI.


Statut professionnel et contrat de travail :
La GRL accepte tous les profils de locataire à condition de respecter le taux d'effort maximum.

La GLI, quant à elle, accepte uniquement les profils suivants : salariés en CDI (confirmés), retraités, Travailleurs Non Salariés (TNS : commerçants, artisans, libéraux), étudiants.





Cas particulier des locataires déjà en place :
Pour un locataire en place depuis plus de 6 mois, ni les ressources, ni le statut professionnel, n'entrent en ligne de compte dans l'éligibilité du locataire. Le locataire ne doit avoir occasionnné aucun incident de paiement durant cette période.

Choisir une assurance loyers impayés : quels sont les critères ?

Chaque contrat d'assurance loyers impayés propose des garanties différentes et accepte des profils de locataires et de biens immobiliers différents. Ainsi, lec choix d'une assurance loyers impayés peut varier en fonction des critères suivants :
  • Si le propriétaire est une personne physique (particulier) ou une personne morale (SCI, SARL...)
  • La situation géographique du bien loué (France Continentale, Corse, Dom/Tom)
  • Le type de bail (location nue, location meublée, locaux commerciaux...)
  • Le montant du loyer indiqué dans le contrat de location.
  • Le profil du locataire (situation professionnelle, contrat de travail) et sa solvabilité (revenus, taux d'effort)
  • Les garanties d'assurances souhaitées dans le contrat.

Ainsi, pour être certain de séléctionner le contrat d'assurance loyers impayés le mieux adapté à la situation et aux besoins du propriéraire bailleur, il est nécessaire de réaliser un devis d'assurance loyers impayés directement en ligne.

mercredi, février 22

Caution solidaire et dépôt de garantie : quelle différence ?

La Caution solidaire et le dépôt de garantie sont souvent confondus par les bailleurs. Pourtant, ces deux garanties n'ont pas du tout le même objectif, explications : lire la suite

Caution solidaire VS Assurances Loyers Impayés : quelle garantie choisir

Depuis la publication de la loi Boutin en mars 2009, les propriétaires bailleurs hésitent souvent entre la rédaction d'un acte de caution solidaire et la souscription d'une assurance loyers impayés.
Tour d'horizon des deux solutions pour vous permettre de faire le meilleur choix de garantie pour votre investissement locatif. lire la suite

GRL ou assurances loyers impayés classique ?

Les propriétaires bailleurs qui souhaitent garantir les loyers en cas d'impayés du locataire, ont accès à deux types d'assurances... lire la suite

GRL, GLI : que signifient ces abréviations ?

GRL et GLI sont autant d'abréviations utilisées dans le monde des assurances loyers impayés . Si ces termes ont un sens évident pour les assureurs, cela est moins clair pour la plupart des propriétaires bailleurs... lire la suite

Assurance et Garantie des loyers impayés : en quoi consiste ce contrat ?

Une Assurance des Loyers Impayés, aussi appelée Garantie des Loyers Impayés (GLI), est une assurance souscrite par le propriétaire bailleur pour se prémunir en cas non paiement des loyers par son locataire.
Cette assurance peut également couvrir le propriétaire en cas de détériorations immobilières ou de départ prématuré du locataire.

Le tarif des assurances loyers impayés varie selon plusieurs critères :
Pour connaître les conditions de garantie et de prix de l'assurance loyers impayés qui vous convient, réalisez un devis Assurance Loyers Impayés ou GRL directement en ligne sur le site Internet de CAPVIE.

Vacance locative et absence de loyers : des solutions existent pour les administrateurs de biens.

Il existe deux catégories de vacance locative :
  1. La vacance locative constatée entre deux locations, lorsque le propriétaire bailleur est à la recherche d'un nouveau locataire.
  2. Dans les programmes de construction neuve, il existe également une période de vacance locative au moment de la livraison du programme, le temps de recruter les premiers locataires.

Ces deux cas de vacance locative, qui occasionnent une perte de loyers, peuvent être garantis sous conditions, dans le cadre d'un contrat d'assurance loyers impayés.
Cette garantie est réservée aux professionnels de l'immobilier, tels que les promoteurs et les administrateurs de biens. En effet, la garantie vacance locative n'est pas habituellement proposée aux propriétaires bailleurs isolés, en raison des difficultés que rencontrent les assureurs pour mutualiser convenablement ces risques.

Enfin, il ne faut pas confondre vacance locative et garantie du départ prématuré du locataire qui fait l'objet d'une couverture spécifique et différenciée.

Assurance Propriétaire Non Occupant : une assurance qui préserve la valeur de votre immobilier

L'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est un garantie qui permet d'indemniser le propriétaire en cas d'incendie, dégâts des eaux, vandalisme... affectant le bien immobilier loué.
En effet, la multirisques habitation du locataire couvre uniquement ses biens propres, c'est à dire son mobilier. Les murs doivent faire l'objet d'une couverture spécifique qui est souscrite par le propriétaire bailleur : c'est l'objet de l'Assurance Propriétaire Non Occupant.

Pour découvrir comment fonctionne une assurance pno et ses avantages, visitez la page :
http://www.assurance-immo.net/p/assurance-proprietaire-non-occupant.html

L'Assurance Protection Juridique Bailleur en inclusion dans les contrats loyers impayés.

L'assurance protection juridique bailleur est une garantie qui permet de couvrir les frais de procédures, amiables ou judiciaires, auxquels un propriétaire bailleur doit faire face en cas de litige, que ce soit en défense ou en recours.
La nature et l'étendue des litiges couverts par une assurance juridique dépendent du contrat souscrit.
Il faut donc vous reporter aux conditions générales de votre contrat pour savoir :
  • le montant maximum de l'indemnisation prévue en cas de sinistre (entre 10.000 € et 20.000 € selon les contrats)
  • les plafonds de remboursement prévus par l'assureur pour chacun des actes juridique réalisés (par ex. forfait de 350 € pour une action auprès du Tribunal d'Instance...)
  • les types de litiges qui sont couverts par votre contrat. En effet, certaines assurances couvrent uniquement les litiges que le bailleur rencontre avec son locataire, d'autres vont élargir la couverture aux fournisseurs divers (syndic de copropriété, banque...) et aux administrations publiques et fiscales.
Les contrats d'assurance protection juridique offrent également un service d'assistance juridique qui permet au bailleur de mieux s'informer sur ses droits et ses devoirs.

mardi, février 21

Souscription GRL : vous avez 15 jours et pas un de plus



Le dispositif GRL permet au propriétaire de souscrire une assurance grl dans un délai de 15 jours suivant la prise d'effet du bail (jour d'effet du bail compris).
Malheureusement, il n'a pas été prévu de déroger à cette règle. Ce délai est donc ferme et non négociable avec les assureurs. Il faut donc faire particulièrement attention à ne pas dépasser l'échéance.


D'autant que les 14ème et 15ème jours peuvent éventuellement tomber un week-end ... alors que les assureurs n'ont pas leurs bureaux d'ouverts. Dans ce cas, vous n'aurez en réalité que 13 jours, voir 12 jours, effectifs pour souscrire.


Si vous avez manqué l'échéance, la souscription de votre assurance grl sera de nouveau possible, dès que le locataire aura une ancienneté de 6 mois au moins dans votre location et sous réserve que vous n'ayez à déplorer aucun incident de paiement.

lundi, février 20

Départ prématuré du locataire : Comment s'en prémunir ?

La notion de départ prématuré du locataire est différente selon les assurances loyers impayés. En effet, chaque assureur rédige sa propre définition de cette garantie dans les conditions générales du contrat.
On inclue le plus souvent dans la garantie du départ prémature du locataire :
La garantie départ prématuré du locataire n'est pas systématiquement incluse dans les assurances loyers impayés. Il faut donc la souscrire en option si l'on veut être couvert.
De même, l'étendue et la durée de cette garantie, ainsi que son coût, sont très variables selon les contrats.

Départ du locataire à la cloche de bois : définition.

La jurisprudence définit la notion de « départ à la cloche de bois » comme un « départ brusque et imprévisible de l'occupant ».
Ainsi, dans la relation entre le propriétaire bailleur et son locataire, le « départ du locataire à la cloche de bois » correspond au fait que le locataire quitterait le logement clandestinement et sans préavis.
Dans ce cas, le bail n'a pas fait l'objet d'une résiliation et le propriétaire ne peut reprendre son bien immobilier sans respecter la législation.

Assurance des détériorations immobilières : en quoi consiste cette garantie ?

La garantie des détériorations immobilières est une protection qui est généralement incluse dans les assurances loyers impayés. Elle permet d'indemniser le propriétaire bailleur en cas de dégradations occasionnées par le locataire, et constatées à son départ.
C'est l'état des lieux de sortie, relevé contradictoirement avec le locataire ou par voie d'huissier, qui permet de matérialiser les détériorations immobilières.

Seules les dégradations immobilières (sols, murs, plafonds) peuvent être indemnisées par cette garantie, à l'exclusion de la simple vétusté (vieillissement des peintures par exemple) qui ne constitue pas une dégradation volontaire de la part du locataire.

Enfin, l'assurance des détériorations immobilières n'indemnise pas les dégradations qui sont consécutives à un évènement garanti par les assurances habitation ou les assurances propriétaire non occupant (PNO) (ex. incendie, dégât des eaux...)

mardi, février 14

La Garantie des Risques Locatifs (GRL) assure TOUS les locataires

L'assurance grl n'a pas le succès complet qu'espérait le secrétaire d'État au logement, Benoist Apparu. En cause, la réticence de certains assureurs à signer la nouvelle convention GRL de décembre 2009.


En effet, certains professionnels de l'assurance décrient le dispositif GRL en lui conférant un caractère uniquement social, c'est à dire, un dispositif dont le but serait exclusivement d'assurer les locataires fragiles disposant d'un faible niveau de ressources ou d'un statut professionnel précaire (CDD, intérimaires, chercheurs d'emploi...).


Si l'objectif de l'assurance grl est de faciliter l'accès au logement, donc de garantir les profils de locataires fragiles, elle couvre également les locataires dont la situation est plus « classique », c'est à dire des locataires bénéficiant d'un CDI avec des revenus supérieurs à 3 fois le loyer.
Ainsi, la Garantie des Risques Locatifs (GRL) assure tous les locataires, dès lors qu'ils ont un taux d'effort inférieur ou égal à 50%.


C'est sur point essentiel que le nouveau dispositif grl, appelé aussi GRL2, s'est différencié de son prédecesseur, le PASS-GRL.

samedi, février 11

GRL et impôt des revenus fonciers : l'assurance grl est-elle déductible ?



Oui, l'assurance grl est fiscalement déductible des revenus fonciers, conformément aux dispositions de l'article 31 du code général des impôts. Ainsi, peut-on considérer que la GRL vous coûte moins cher que ce qu'elle n'y paraît.




Prenons pour exemple que vous allez souscrire une assurance GRL pour un taux de cotisation de 3%, applicable sur un loyer annuel, charges comprises, de 6000 €. Votre contrat assurance grl vous coûte donc, au départ : 180 €.




Néanmoins la déductibilité fiscale de votre cotisation GRL vous permet d'économiser :


  1. Sur l'impôt des revenus fonciers, dans une fourchette probable allant de 14% a 41%, selon votre taux marginal d'imposition.

  2. Sur la CSG-CRDS, à hauteur de 13,5% en 2012.




Ainsi,votre GRL vous coûte réellement 27,5% à 54,5% de moins que ce que vous la payez à votre assureur... pas si cher !

vendredi, février 10

GRL : Metz accompagne les propriétaires bailleurs pour faciliter le logement des plus jeunes




La Garantie des Risques Locatifs (GRL) continue de se déployer sur les territoires avec un accord partenarial signé entre l'APAGL et la Ville de Metz.


Vous êtes propriétaire bailleur à Metz ? Bénéficiez des garanties prévues par la GRL, et obtenez une prise en charge des cotisations d'assurance pendant 2 ans par la Ville de Metz, si :


  • Votre logement est vacant depuis un an ou plus.

  • Vous louez votre bien immobilier à un jeune ménage de moins de 30 ans.




Du côté de la situation professionnelle ou de la solvabilité des locataires, il suffit juste qu'ils entrent dans le cadre des critères GRL :


  • GRL Metz : information pour les propriétaires bailleurs, cliquez ici

  • GRL Metz : information pour les locataires, cliquez ici




Pour bénéficier de ce dispositif GRL spécifique, le propriétaire bailleur doit obtenir une certification délivrée par CILGERE ou PLURIAL, préalablement à la souscription de la grl, moins de 15 jours suivant la date d'effet du bail.



GRL Metz : téléchargez le formulaire de candidature bailleur




Vous pouvez obtenir plus d'informations sur le dispositif GRL mis en place par la Ville de Metz, les modalités de souscription et la constitution du dossier locataire auprès des contacts indiqués dans le formulaire de candidature bailleur, ou auprès de :



CILGERE - Chrystèle Tozzi

Assistante Relations Entreprises

2 place Saint Martin 57000 METZ

Tél : 03.87.39.58.51

mercredi, février 8

GRL, GLI : que signifient ces abréviations ?


GRL et GLI sont autant d'abréviations utilisées dans le monde des assurances loyers impayés. Si ces termes ont un sens évident pour les assureurs, cela est moins clair pour la plupart des propriétaires bailleurs.





  • GRL ou G.R.L signifie la Garantie des Risques Locatifs. C'est la marque déposée par l'APAGL lors de la création de ce dispositif d'assurance loyers impayés le 26 décembre 2009.



  • GLI est l'abréviation employée pour désigner la Garantie des Loyers Impayés. Elle désigne le plus souvent des assurances loyers impayés « classiques », qui acceptent uniquement d'assurer des locataires en CDI disposant de revenus trois fois supérieurs au loyer.




Ces deux systèmes d'assurance loyers impayés proposent des garanties et des modalités sensiblement différentes.


Pour en savoir plus, consultez le billet de blog : GRL ou assurances loyers impayés classique ?

lundi, février 6

Le Grand Dijon s'engage dans l'assurance grl




Après Strasbourg, Vincennes et Montreuil (Région Parisienne), c'est au tour de la communauté d'agglomération du Grand Dijon de s'engager dans la promotion de dispositif d'assurance grl.


L'accord partenarial, signé ce lundi 6 février 2012 avec l'APAGL, a pour but de favoriser l’accès aux logements dijonnais pour les jeunes (moins de 30 ans) et pour les ménages à revenus modestes.





Myriam Guermonprez, Directrice du Service Habitat du Grand Dijon, cible les logements anciens qui seront prochainement renovés et dont les travaux bénéficieront d'une prise en charge par l'ANAH. "Ce dispositif devrait concerner 150 logements sur 3 ans", selon la responsable.





Ainsi, le Grand Dijon pourra financer 2 ou 3 ans de cotisations de l'assurance grl souscrite par le propriétaire bailleur. Le propriétaire bailleur bénéficiera également d'un accompagnement global par le CDAH PACT, dès le montage du dossier pour l'ANAH. Flyer CDAH PACT Contact : 03 80 60 83 15.







Pour souscrire votre assurance grl à Dijon, faites une simulation grl en ligne ici.
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