lundi, janvier 30

GRL ou assurances loyers impayés classique ?

Les propriétaires bailleurs qui souhaitent garantir les loyers en cas d'impayés du locataire, ont accès à deux types d'assurances :

  1. L'assurance loyers impayés dite classique : en règle générale, ce type de contrat ne peut assurer que les locataires en CDI qui disposent de revenus au moins 3 fois supérieurs au loyer.

  2. L'assurance GRL : assure tous les locataires (CDI, CDD, intérim,etc...) qui disposent de revenus au moins 2 fois supérieurs au loyer.

Côté prix, l'assurance GRL est légèrement plus coûteuse (comptez un écart de tarif d'environ 0,5% du loyer), mais elle est surtout moins sélective.


Enfin, concernant les garanties, la comparaison est difficile, dans la mesure où il n'existe pas de protection type en matière d'assurances loyers impayés. Contrairement aux assurances GRL qui répondent à un label de garanties, les couvertures offertes dans les assurances loyers impayés « classique » sont déterminées librement par les assureurs. C'est donc une comparaison à réaliser au cas par cas...

vendredi, janvier 27

Augmentation des prix grl : faut-il rester assuré en grl


La Das a été le premier assureur a appliquer une augmentation de tarif de plus de 20% sur ses contrats assurances GRL. Le pas a ensuite été emboîté par les assurances GRL concurrentes comme la Mutuelle Alsace Lorraine qui a fixé une augmentation des prix GRL équivalente.
Dans ce contexte, les propriétaires bailleurs s'interrogent sur l'intérêt de rester assuré.




Les prix grl augmentent parceque le risque de loyers impayés augmente !




C'est malheureusement le phénomène le plus classique dans l'augmentation des prix des assurances en général, et dans les assurances grl en particulier.

Depuis la crise économique de fin 2007, des centaines de milliers de licenciements ont eu lieu dans les entreprises, ce qui a fragilisé la solvabilité des locataires et a engendré une quantité importante de sinistres loyers impayés. Si les sinistres augmentent, et donc les charges des assurances grl, les tarifs doivent mécaniquement augmenter pour équilibrer les comptes de l'assurance.




Supprimer votre assurance grl dans cet environnement, revient à cesser de vous garantir à un moment où le risque d'impayé de loyer est le plus fort ! Y avez-vous intérêt ?





Les assurances grl coûtent plus cher, oui, mais après impôt sur les revenus fonciers, c'est modéré.





Certes, une augmentation des prix grl de 20% ne fait pas plaisir et cela peut donner envie de quitter son assureur. Mais quand une hausse des prix est liée à une évolution de marché, ce n'est pas judicieux ! C'est comme changer de boulanger sous prétexte qu'il a changé ses prix en raison de la modification de la tva... il n'a pas eu le choix... le boulanger d'à côté aussi d'ailleurs. C'est donc inutile.




Calculons plutôt l'impact réel de l'augmentation des prix grl sur le pouvoir d'achat du propriétaire bailleur. Prenons pour exemple un montant de loyer moyen de 700 €.




Auparavant, l'assurance grl était facturée 2,50% du loyer, désormais il faut compter, début 2012, sur un taux de 3,04%. Sur la base d'un loyer mensuel moyen de 700 €, cela revient à une surprime de :


700€ (loyer) x 12( mois) x 0,54% (augmentation) = 45,36 €


45,36 € correspond donc au montant de la hausse du prix de la grl (surprime), mais ce n'est pas ce que çà vous coûte !




En effet, la grl est déductible de vos revenus fonciers. Par conséquent, selon votre taux marginal d'imposition (TMI), vous pouvez économiser sur l'impôt des revenus fonciers :


45,36 € (surprime grl) x ( 30% (TMI) + 13,50% (csg-crds) ) = 19,73 € d'impôts et de prélèvements sociaux en moins.

Au final, la surprime nette liée à l'augmentation du prix des assurances grl est de 45,36 - 19,73 = 25,63 €, soit à peine plus de 2 € par mois.






Cela vaut-il le coût de risquer un impayé de loyer de 700 € par mois pour économiser 2 € ?

jeudi, janvier 19

GRL ou caution solidaire

Depuis la Loi Boutin du 25 mars 2009, les propriétaires bailleurs ne peuvent plus cumuler la caution solidaire avec une assurance loyers impayés ou une assurance grl.
Par conséquent, le bailleur doit choisir l'une ou l'autre des protections...sachant que la caution solidaire n'est pas sans inconvénients.
Si vous voulez peser le pour et le contre entre les deux mécanismes de garantie, consultez le billet de blog :


Attention, ne confondez pas caution solidaire et dépôt de garantie. Quelle différence ? Cliquez ici

mercredi, janvier 18

Caution solidaire et dépôt de garantie : quelle différence ?

La Caution solidaire et le dépôt de garantie sont souvent confondus par les bailleurs. Pourtant, ces deux garanties n'ont pas du tout le même objectif, explications :
  • Le dépôt de garantie est un montant versé par le locataire à l'entrée dans les lieux. Il est conservé par le propriétaire jusqu'au départ de son locataire et a pour but de financer les éventuelles dégradations constatées. Depuis le mois de février 2008, le montant du dépôt de garantie est fixé à 1 mois de loyer hors charge si le bien est loué nu (contre 2 mois auparavant).

  • La caution solidaire est un acte juridique signé et approuvé par un proche du locataire qui se porte garant du paiement du loyer à sa place en cas de défaillance.

Depuis mars 2009, le propriétaire ne peut pas cumuler assurance grl et caution solidaire : consultez les billets consacrés à ce sujet


Plus d'info sur le dépôt de garantie et son fonctionnement, rendez-vous sur vosdroits.service-public.fr

Tarif GRL : la Das contrainte d'augmenter les prix de 20%



La DAS, société filiale des MMA, spécialisée dans la protection juridique, est la première compagnie d'assurance à signer la convention GRL avec l'APAGL en janvier 2010.

Cet assureur fut le seul pendant plusieurs mois à permettre la souscription d'une assurance grl par ses clients propriétaires.





Malheureusement, avec la disparition simultanée de l'ancien dispositif PASS-GRL, la DAS remporte un (trop) fort succès.  Les conditions, parfois approximatives, dans lesquelles les souscriptions grl se réalisent, occasionnent rapidement de nombreux sinistres loyers impayés.



C'est pourquoi, afin de préserver le dispositif grl au sein de la compagnie, la DAS a décidé, à effet du 1er janvier 2012 :




  1. augmenter le tarif des garanties socle de 2,50% à 3,04% du loyer charges comprises, soit une hausse du prix de la grl de 21,6%.

  2. appliquer une franchise de 6 mois sur la garantie loyers impayés sur les contrats qui garantissent des locataires « non compensés » par l'état ou le 1% logement.




Ces décisions radicales ont conduit à une certaine insatisfaction des propriétaires souscripteurs de ce contrat.

Heureusement, depuis plusieurs mois d'autres assureurs sont entrés dans le dispositif GRL, comme la Mutuelle Alsace Lorraine qui distribue son contrat par l'intermédiaire des courtiers du réseau Solly Azar.



Consultez la page GRL « où et comment souscrire » pour plus d'informations.
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