jeudi, décembre 27

Quel est le risque d'exiger une caution solidaire, tout en souscrivant une garantie loyers impayés, alors que le cumul est interdit par la loi ?


Dans ce cas, la caution solidaire ne pourra pas être sollicitée en cas d'impayé de loyer.




En effet, depuis 2009, il est interdit aux bailleurs d'exiger de leur locataire la fourniture d'une caution solidaire, alors qu'une garantie loyers impayés a été souscrite par ailleurs (loi Boutin).




Toutefois, la loi ne prévoit aucune sanction en cas de manquement de la part du propriétaire sur ce point. L'interdiction de cumul étant d'ordre public, les pouvoirs publics rappellent que " le cautionnement sollicite à tort par le bailleur est nul au profit de l'assurance qui produit ses effets, sans porter toutefois atteinte au contrat en cours ".




Précisons enfin, qu'il demeure 2 exceptions à la loi Boutin de mars 2009 :



  • si le locataire est étudiant ou apprenti,



  • si le bail est meublé.






Dans ces cas, le cumul de la caution solidaire et de la garantie loyers impayés reste possible.

vendredi, décembre 21

Un observatoire des loyers en France

Alors que la Ministre en charge du logement avait fait de l'encadrement des loyers sa priorité, Cécile Duflot a été rapidement confronté à des difficultés de mise en application du texte.

En effet, s'il faut plafonner un loyer, quelle est la base légalement retenue ? En l'absence de données fiables, il est impossible de faire respecter la loi.

C'est pourquoi Cécile Duflot a lancé, vendredi dernier, les observatoires des loyers en France. Dix sept villes Françaises seront ouvertes des le début de l'année prochaine : Paris, Marseille, Lyon, Montpellier, Toulouse, Alençon, Rennes, Nantes, Bordeaux, Bayonne, Toulon, Nice, Saint-Étienne, Strasbourg, Lille Fort de France et Saint-Denis de la Réunion. Le reste du territoire devrait être couvert au terme de l'année 2013.

mercredi, décembre 12

Le Premier ministre veut une "garantie universelle des risques locatifs"


Le Premier ministre Jean-Marc Ayrault a annoncé, lors de la Conférence nationale contre la pauvreté du mardi 11 décembre, son souhait de voir la création d'une «garantie universelle des risques locatifs».





Plus d'infos :


mardi, décembre 11

Assurances loyers impayés : quand souscrire ?

Vous souhaitez souscrire à une assurance loyers impayés ? 


La date idéale pour souscrire votre contrat est le jour même de la date d’effet du bail (date d’entrée dans les lieux du locataire). A partir de cette date, vous disposez d’un délai maximum de 14 jours calendaires pour souscrire une assurance loyers impayés.
Si vous ne souscrivez pas votre contrat d'assurance dans ce délai, vous risquez :
  • de ne plus pouvoir assurer votre bien immobilier
  • de voir appliquer à votre contrat une période probatoire, une franchise ou une carence

Vous découvrirez ci-dessous un tableau synthétique des situations (taux d'effort et date de souscription) dans lesquelles votre locataire est assurable ou non.

Tableau des garanties possibles (GLI & GRL) selon la situation locative


Taux d'effort locatairesDate de souscriptionIndicateurCommentaires
Pas de solution d'assurance
Entre 50% et 100%

(Soit des revenus inférieurs à 2 fois le montant du loyer.)
Quelle que soit la date d'effet du bail,
la souscription est impossible pour un taux d'effort supérieur à 50%
Souscription impossible

Si vous souhaitez prendre une assurance loyers impayés, votre locataire doit disposer de revenus au moins 2 fois supérieurs au montant du loyer.
Garantie des Risques Locatifs (GRL) 
Plus d'infos sur la GRL ? cliquez ici
Entre 28% et 50%

(Soit des revenus compris entre 2 fois et 3 fois le montant du loyer)
Le jour de la prise d'effet du bail

Souscription le jour même
Situation idéale
(Garantie immédiate)
- 14 jours calendaires

Souscription dans les 14 jours calendaires suivant la date de prise d'effet du bail
Situation normale
(Garantie le lendemain de la demande de souscription)
+ 14 jours et - de 6 mois

Au delà des 14 jours calendaires à partir de la date d'effet du bail.
Souscription impossible
Vous devez attendre alors 6 mois de bail minimum pour que le contrat GLI soit disponible à la souscription, sous réserve de n'avoir à déplorer aucun incident de paiement.

Risques
+ 6 mois

Au delà des 6 mois à partir de la date de prise d'effet du bail et sans incident de paiement de la part de votre locataire.
Souscription impossible

Risques
Garantie des Loyers impayés (GLI)
Entre 0% et 33%

(Soit des revenus supérieurs à 3 fois le montant du loyer.)
Le jour de la prise d'effet du bail

Souscription le jour même
Situation idéale
=
Pas de risque
- 14 jours calendaires

Souscription dans les 14 jours calendaires suivant la date de prise d'effet du bail
Situation normale
+ 14 jours et - de 6 mois

Au delà des 14 jours calendaires à partir de la date d'effet du bail.
Souscription possible avec application d'une période probatoire

Risques
+ 6 mois

Au delà des 6 mois à partir de la date de prise d'effet du bail et sans incident de paiement de la part de votre locataire.
Souscription possible avec application d'une période probatoire

Risques

Comment conserver son contrat GRL DAS ?

La DAS (Défense Automobile et Sportive), société d'assurance juridique filiale des MMA l'avait annoncé en juillet 2012 : l'ensemble des polices GRL souscrites par son intermédiaire seront résiliées à compter du 1er janvier 2013.
Dans ce contexte, les propriétaires bailleurs s'interrogent sur la manière de conserver leur garantie des loyers impayés.



DAS GRL : des garanties équivalentes sont possibles.

Jusqu'alors il n'était pas possible de souscrire un nouvelle GRL auprès d'un autre assureur, les acteurs du marché refusant de mettre en place des contrats pour garantir des baux en cours...
Depuis le 26 novembre 2012, le courtier CAPVIE offre la possibilité aux souscripteurs d'assurances grl de transférer leurs contrats en équivalence de garanties.

vendredi, décembre 7

MELUN promeut la GRL dans son agglomération




Afin de faciliter l'accès au logement des mois de 30 ans, la ville de Melun a décidé à son tour de promouvoir le dispositif GRL dans sa communauté d'agglomération.





Cet accord signé avec l'APAGL, baptisé GRL'Agglo, consiste en une prise en charge de la cotisation d'assurance pendant 2 ans.








Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier de la GRL'Agglo ?





  • Le logement doit se situer sur une des 14 communes du territoire Melun Val de Seine.





  • Le locataire doit être âgé de moins de 30 ans, il doit habiter dans l'agglomération et pouvoir justifier de revenus au moins 2 fois supérieures au montant du loyer chargé.





  • Le propriétaire doit n'avoir jamais souscrit de GRL pour ce logement auparavant.









Pour plus d'infos sur le dispositif GRL'Agglo, cliquez ici

mercredi, décembre 5

Bail : les clauses abusives ou interdites

La notion de clause abusive


La notion de clause abusive est définie par l'article L 132-1 du Code de la Consommation :
"Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat."


 

 

Les clauses interdites


Même si elles ne figurent pas dans le bail de location, les clauses suivantes sont interdites :
  • Obliger le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables,
  • Imposer un mode de paiement du loyer par prélèvement automatique,
  • Imposer au locataire la souscription d'une assurance habitation auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire,
  • Interdire au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle,
  • Prévoir la résiliation de plein droit du bail de location pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non souscription d'une assurance des risques locatifs.
Pour en savoir plus sur les clauses obligatoires et les clauses interdites dans un bail de location : http://www.developpement-durable.gouv.fr/Clauses-obligatoires-Clauses.html

lundi, décembre 3

Un nouvel assureur rejoint le dispositif GRL.






Le dispositif GRL s'était fragilisé lorsque la DAS, l'assureur juridique filiale des MMA, avait décidé de se retirer du marché des garanties loyers impayés en juillet dernier.




Grâce à l'arrivée de l'assureur portugais Fidelidade Mundial, l'APAGL (association en charge de la promotion des garanties locatives) assure le relais du dispositif pour 2013.




Désormais, trois assureurs proposent la Garantie des Risques Locatifs : la Mutuelle d'Alsace Lorraine, la CGAIM et Fidelidade Mundial depuis le 6 novembre 2012.

jeudi, novembre 29

Résiliation DAS GRL, le transfert est possible

Vous êtes titulaire d'un contrat GRL souscrit auprès de la DAS et votre assurance est résiliée à l'échéance de 2013 ?
Depuis le 26/11/2012, le courtier CAPVIE offre la possibilité de transférer votre contrat DAS GRL vers une nouvelle assurance...

Résiliation DAS GRL, le transfert est possible




Vous êtes titulaire d'un contrat GRL souscrit auprès de la DAS et votre assurance est résiliée à l'échéance de 2013 ?


 


Depuis le 26/11/2012, le courtier CAPVIE offre la possibilité de transférer votre contrat DAS GRL vers une nouvelle assurance.


 


La Garantie des Risques Locatifs étant un dispositif conventionné par l'état, votre nouveau contrat bénéficiera des mêmes garanties que le précédent (Loyers impayés jusqu'à 70 000 €, Détériorations immobilières jusqu'à 7 700 €) pour un tarif équivalent.


 


Pour demander le transfert de votre contrat GRL DAS, utilisez le formulaire ici.


 


Vous pouvez également souscrire votre nouveau contrat en ligne sur le site Internet du courtier : http://www.capvie.com/devis-assurance-loyers-impayes.php

lundi, novembre 26

La garantie des loyers : une couverture essentielle pour assurer vos revenus fonciers.

Un bailleur a souvent pour but principal de s'assurer des revenus complémentaires qui peuvent améliorer son train de vie ou l'aider à payer les mensualités de son prêt tout en se constituant un capital immobilier. Le risque principal pourtant est d'avoir un locataire qui pour différentes raisons, ne pourrait plus payer son loyer.

L'assurance garantie des loyers impayés permet d'assurer le propriétaire d'avoir un recours et de toucher tout de même la somme mensuelle prévue. Il échappera ainsi aux ennuis que pourrait lui causer cette situation.
Les risques de perdre des loyers et de devoir recourir à différentes procédures sont en effet assez importants pour essayer de s'en prémunir en souscrivant à l'assurance adéquate.

mardi, novembre 20

Etampes facilite l'accès au logement des jeunes.




La précarité de l'emploi, en particulier chez les moins de 30 ans, constitue une véritable difficulté pour l'accès au logement.
La ville d'Etampes a donc choisit de promouvoir le dispositif GRL en prenant en charge financièrement l'assurance des bailleurs.





Les jeunes Etampois pourront bénéficier de ce nouveau dispositif si le loyer ne dépasse pas 50% de leurs revenus.


 


Pour en savoir plus sur les profils de locataires assurables par la GRL, cliquez ici






mercredi, octobre 31

Les expulsions locatives s'accentuent


La fondation Abbé Pierre a constaté une nette augmentation des expulsions locatives. Au nombre de 113 669 en 2011, elles ont progressé de +4% par rapport a 2010, tandis que les expulsions avec recours aux forces de l'ordre ont augmenté de +9%.

Rappelons qu'à compter du 1er novembre, il n'est pas possible d'expulser un locataire en raison de la trêve hivernale.

dimanche, octobre 21

Problèmes avec la GRL ? contactez la commission des recours

Problèmes avec la GRL ? contactez la commission des recours: Vous êtes propriétaire bailleur et vous rencontrez un problème avec votre assureur grl ? L' APAGL vous permet de déposer un recours auprès...

jeudi, octobre 18

Problèmes avec la GRL ? contactez la commission des recours


Vous êtes propriétaire bailleur et vous rencontrez un problème avec votre assureur grl ? L'APAGL vous permet de déposer un recours auprès de la Commission des Recours.





Le recours est possible pour des problèmes GRL portant sur :



  • un refus de souscription grl en raison de la qualité du bailleur, du locataire ou du logement,



  • l'étendue des garanties « socle » de l'assurance grl et l'indemnisation en cas de sinistre loyer impayés (hors garanties complémentaires ou optionnelles).




Afin d'exercer votre recours, vous devez adresser votre courrier (Lettre Recommandée avec AR), accompagné des éventuelles pièces justificatives, dans les huit jours ouvrables suivant la réception de la notification faisant l’objet de la contestation, à l'adresse :





APAGL


Monsieur le Président de la Commission des Recours


31 rue Falguière


75015 PARIS





L'avis rendu par la Commission des Recours de l'APAGL n'est pas susceptible d'appel et s'impose à l'ensemble des parties concernées (APAGL, assureur, partenaires sociaux, propriétaire bailleur et locataire).

vendredi, octobre 12

GRL : une garantie des loyers sécurisante et simple à mettre en place.

Il est très simple de protéger son revenu locatif en prenant une assurance GRL. Celle-ci assure au bailleur le paiement des loyers en cas de locataire défectueux.

Il faut cependant, avant de souscrire à la garantie des risques locatifs, être sûr que le locataire soit éligible. Il est indispensable que son revenu soit supérieur à deux fois le montant du loyer, charges comprises, ou bien que son bail date de 6 mois au moins et qu'il n'ait eu aucun incident de paiement. À partir du moment où ces critères sont respectés, il est facile de mettre en place cette garantie peu onéreuse.

L'avantage de la garantie des loyers pour le propriétaire-loueur tient au fait qu'elle lui assure une protection en cas de problème quant à leurs paiements. Quelques pièces simples seront demandées à la souscription du contrat.

Cette disposition permet au bailleur de pouvoir louer son bien à un plus grand nombre de personnes. En élargissant ainsi l'éventail des locataires possibles, il est sûr que son appartement est loué en permanence.
En facilitant l'accès à la location, le problème du logement peut être réglé plus facilement. De plus, le plafond d'indemnisation est de 70 000 euros, ce qui assure une protection maximale et supérieure aux contrats classiques.

lundi, octobre 8

A nouveau locataire, nouveau contrat !


Vous êtes titulaire d'un contrat souscrit sous l'ancien dispositif PASS-GRL et vous changez de locataire ? La GRL ne peut pas être maintenue après son départ, contrairement aux assurances loyers impayés « classiques » qui peuvent faire l'objet d'un avenant lors d'un changement de locataire.





Ainsi, vous devez résilier votre contrat actuel et souscrire une nouvelle assurance grl à la signature du bail avec votre nouveau locataire.


N'oubliez pas, vous disposez d'un délai de 15 jours pour souscrire votre nouveau contrat assurance grl !

vendredi, octobre 5

Franchise : que signifie ce terme en assurance ?

En matière d'assurance loyers impayés, la franchise correspond à la somme qui reste à votre charge en cas de sinistre (loyer impayé ou détériorations immobilières par exemple). Ce montant est déduit, par l'assureur, de l’indemnité qui vous est versée.

Une franchise peut être exprimée en montant, mais également en durée. Par exemple, une garantie des loyers peut intervenir passée une franchise de 30 jours. Ainsi, vous ne serez effectivement indemnisé qu'à compter du 2ième mois d'impayé.
 

Attention cependant, toutes les franchises ne se valent pas !

 
Ainsi, une franchise absolue de 30 jours laissera totalement à votre charge les 30 premiers jours d'impayé, alors qu'une franchise relative de la même durée, vous indemnisera dès le 1er jour d'impayé, si ce dernier dure 1 mois ou plus...

Notre conseil

 
Etudiez bien les différentes propositions avant de souscrire et faites vous conseiller par votre courtier en assurances loyers impayés.

mardi, octobre 2

La GRL, savoir l'essentiel pour comprendre le dispositif

La GRL, savoir l'essentiel pour comprendre le dispositif: Vous êtes propriétaire bailleur, locataire ou administrateur de bien et vous découvrez la Garantie des Risques Locatifs. Un schéma valant souvent mieux que dix milles mots, découvrez ci-dessous les informations essentielles à connaître...

La GRL, savoir l'essentiel pour comprendre le dispositif.


Vous êtes propriétaire bailleur, locataire ou administrateur de bien et vous découvrez la Garantie des Risques Locatifs. Un schéma valant souvent mieux que dix milles mots, découvrez ci-dessous les informations essentielles à connaître pour bien comprendre le fonctionnement et les critères du dispositif grl.










Vous voulez obtenir plus de précisions sur la Garantie des Risques Locatifs GRL ?





vendredi, septembre 28

La garantie loyers impayés est le complément indispensable à l'assurance habitation.

L'assurance habitation est très importante pour chaque logement, que vous soyez propriétaire ou locataire. Les garanties qui vous sont proposées dans les contrats, vous permettent de pouvoir vous protéger contre certains risques, tels que les dommages électriques, les catastrophes naturelles, ou même les dégâts des eaux.

Cependant, si vous possédez une propriété immobilière que vous souhaitez louer, que ce soit pour un usage personnel ou professionnel, il vous est recommandé de souscrire une garantie loyers impayés en plus de votre assurance habitation.
En effet, que votre bien soit une maison, un appartement ou même un bureau, vous devez vous protéger en cas de litige avec votre locataire. Ce conflit peut être lié à des loyers impayés, à la détérioration des locaux, ou même à un non respect du préavis de départ.

En souscrivant cette assurance, vous serez couvert contre tous ces désagréments, et vous bénéficierez de conseils gratuits.  De plus, vous obtiendrez le paiement des mensualités pendant lesquelles vous ne pourrez pas louer votre logement, si votre bien doit être remis en état.

Avant toute souscription, vous pouvez demander un devis comparatif assurance, pour trouver l'offre la mieux adaptée à votre situation.
En fonction du bien que vous souhaitez louer, les tarifs et les conditions varieront obligatoirement.
N'hésitez pas à vous renseigner avant de souscrire cette assurance, si vous louez un bien immobilier.

vendredi, septembre 21

Bail : les clauses indispensables à y inscrire


Rappelons que l'inscription d'une clause de solidarité et d'une clause résolutoire dans le bail est une condition exigée par l'assurance loyers impayés. En cas d'absence de la clause de solidarité ou de la clause résolutoire, la souscription à la garantie des loyers est impossible.



CLAUSES A MENTIONNER DANS UN BAIL DE LOCATION

Dans le bail de location doivent apparaître les informations ci-dessous :
  • le nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire,
  • la durée de la location et la date d'effet du bail (date à laquelle le locataire dispose du logement)
  • la description du logement,
  • une description éventuelle des parties communes,
  • l'usage qui sera fait du local loué (sa destination),
  • le montant du loyer et les conditions de son éventuelle révision,
  • le montant du dépôt de garantie, limité à un mois de loyer hors charges,

Notre conseil : Evitez d'utiliser les modèles de baux gratuits. La majorité d'entre eux sont incomplets, inexactes, voir contraires à la loi. Préférez les modèles fournis par des sociétés juridiques ou certains services immobiliers payants sur Internet.

Pourquoi les assurances loyers impayés sont-elles nécessaires ?

Les propriétaires-bailleurs ont souvent l'impression que le fait d'avoir des locataires qui sont de bons payeurs suffit à leur garantir le paiement des loyers.

Pourtant, il s'avère que les accidents de la vie sont souvent à l'origine du non-paiement ; or ils sont difficiles à évaluer. En effet, un accident, un handicap, un licenciement, une séparation ne sont pas impossibles et ce sont des évènements qui peuvent arriver à tout moment de la vie.
Ils représentent d'ailleurs plus de 95% des causes d'impayés.

Les bailleurs ont alors tendance à croire que le fait d'avoir une ou plusieurs garanties locatives permettra de recouvrer le montant des impayés. Malheureusement ce n'est souvent pas le cas, ce n'est donc pas une garantie fiable à 100% car le cautionnement est difficilement applicable dans les faits.

Pour assurer les loyers qui ne seraient pas réglés, il est plus simple de prendre une assurance loyers impayés ou GRL. C'est une manière d'assurer que ses revenus fonciers lui seront bien versés chaque mois, sans avoir de mauvaise surprise. Il faut d'autant moins hésiter que cette assurance est peu onéreuse, elle nécessite peu d'investissement pour une vraie tranquillité d'esprit et financière.

Souvent ce loyer est destiné à apporter un revenu complémentaire ou bien à rembourser le prêt, il est donc important qu'il y ait une certaine régularité dans les versements.



jeudi, septembre 20

GRL : une Garantie des Risques Locatifs ou une Garantie des Revenus Locatifs ?







Officiellement, le terme GRL signifie la Garantie des Risques Locatifs.





Certains professionnels de l'assurance et de l'immobilier lui préfère la traduction de Garantie des Revenus Locatifs.


Suggérant une idée plus positive, la 2ème signification semble plus pertinente car cette assurance propose une garantie des loyers jusqu'à 70 000 € en cas d'impayés, ce qui constitue un niveau de protection assez exceptionnel sur le marché des assurances loyers impayés.





C'est donc une véritable protection des revenus locatifs qui est proposée aux propriétaires bailleurs.

vendredi, septembre 14

L'assurance juridique bailleur pour résoudre vos litiges

L'assurance juridique bailleur est un complément idéal à la garantie : loyers impayés.

Celle-ci intervient dans le cadre des litiges qui peuvent exister à tous les niveaux. En effet, c'est une protection juridique au champ d'action étendu. Elle peut agir dans le cadre d'un règlement amiable, mais aussi d'un règlement par une procédure judiciaire.

Elle peut être utilisée dans les conflits opposant le bailleur à son locataire, à sa banque, à ses fournisseurs, à une administration. Il faut juste que ces conflits soient en lien direct avec le bien protégé et le respect des clauses figurant dans le bail de location. Elle peut être sollicitée dans le cadre d'une poursuite du locataire, par exemple en cas de non-paiement du loyer ou alors dans la défense du propriétaire qui serait poursuivi par son locataire.

Elle aide à financer, tout ou partie, des frais financiers engagés dans la procédure amiable ou judiciaire, selon les règles énoncées dans le contrat.

mardi, septembre 11

Les étudiants sont-ils éligibles au dispositif GRL ?

Les étudiants sont-ils éligibles au dispositif GRL ? : Tantôt étudiants boursiers, tantôt étudiants le jour et travailleurs à temps partiel les soirs et week-end... Déterminer si cette catégorie de locataires est éligible au dispositif relève parfois du défi...

lundi, septembre 10

Les étudiants sont-ils éligibles au dispositif GRL ?


Tantôt étudiants boursiers, tantôt étudiants le jour et travailleurs à temps partiel les soirs et week-end... Déterminer si cette catégorie de locataires est éligible au dispositif relève parfois du défi !



Tout d'abord, si l'étudiant bénéficie de ressources mensuelles régulières (salaires, pension versée par les parents...), sa situation doit être appréciée de la même façon que pour tout autre candidat locataire. C'est à dire que son taux d'effort (loyer / revenus) ne devra pas dépasser le seuil maximum de 50%.




En revanche, si l'étudiant ne perçoit aucun revenu, la situation se complique... Car si la loi Boutin a autorisé, dans le cas des étudiants, que le propriétaire bailleur puisse demander la caution solidaire des parents, la convention GRL maintien l'impossibilité de recourir à ce type de garantie.




Par conséquent, la souscription d'une assurance grl sera impossible dans ce cas et le propriétaire bailleur devra alors recourir à une assurance loyers impayés classique (GLI).

vendredi, septembre 7

Colocations : obligation conjointe ou solidaire ?

Il existe deux types de colocation :
  • le bail à obligations conjointes
  • le bail à obligations solidaires 
Si le bail ne spécifie pas le type de colocation, ce dernier est assorti, par défaut, d'une obligation conjointe.

Obligation conjointe


Les colocataires sont conjointement responsables, cela signifie que chaque locataire est responsable de sa part de loyer.
Ainsi, si l’un des locataires ne paie pas sa quote part, vous ne pouvez pas obtenir de jugement pour forcer le colocataire au paiement du loyer. Néanmoins, vous pouvez l'obliger à déménager.

Obligation solidaire


Les colocataires sont solidairement responsables, cela signifie que chaque colocataire est responsable du paiement de l'intégralité du loyer.
Ainsi, si l’un des locataires ne paie plus sa part, vous pouvez forcer le second à en payer la totalité.

jeudi, septembre 6

Protection juridique bailleur : la solution pour les propriétaires qui préfèrent la caution solidaire !

Protection juridique bailleur : la solution pour les propriétaires...:
Certains propriétaires bailleurs préfèrent renoncer à l'assurance loyers impayés et se contenter d'une caution solidaire, afin de retrouver une plus grande liberté dans le choix des locataires.
 
Juridique Assurance a donc prévu une assurance spécifique pour qu'ils ne soient pas démunis de toute protection : La protection juridique bailleur...

mardi, septembre 4

Assureur grl : le choix de l'intermédiaire en assurance ne doit pas être négligé !




Les assurés confondent souvent l'assureur (la compagnie qui garantit le risque) et l'intermédiaire en assurance (l'agent ou le courtier qui vend le contrat).


S'il est important de bien choisir son contrat d'assurance grl, et donc son assureur, il est primordial de sélectionner un intermédiaire spécialisé et compétent.





Si vous vous adressez à des intermédiaires généralistes, du type mma grl, vous courez le risque de faire affaire avec un agent, serviable certes, mais incapable d'analyser avec finesse le dossier de votre locataire.





Hors, le dossier du locataire est la base de l'accord de votre assurance grl. S'il est incomplet ou erroné, vous risquez un refus de garantie !


Ne négligez pas cette étape et faites-vous accompagner par de vrais spécialistes.


C'est facile, nous sommes ici...faites votre devis grl en ligne et entrez en relation avec nous.





Vous pouvez aussi consulter la page GRL : Où et comment souscrire

vendredi, août 31

1 locataire = 1 bail = 1 contrat d'assurance loyers impayés

Le contrat d'assurance loyers impayés est unique. Le modifier (avenant) est donc impossible en cas de changement de locataire.
Alors que vous rédigez naturellement un nouveau bail à l'entrée des locataires, vous devez également souscrire une nouvelle assurance loyers impayés.

Notre conseil : Il peut être judicieux de prendre des locataires pour des durées plus longues afin d’éviter de multiplier les démarches.

L'assureur DAS se retire totalement du marché de l'assurance loyers impayés

La DAS, assurance filiale de la MMA, supprime au 1er janvier 2013 toute sa branche garantissant les loyers impayés. Elle avait déjà appliqué une hausse de 20% sur les primes de ses assurés, avant de modifier légèrement les garanties. Elle annonce aujourd'hui qu'elle procèdera à la résiliation de tous les contrats à cette échéance. Elle choisit ainsi de disparaitre du marché de l'assurance loyers impayés.

Que les souscripteurs soient des particuliers ou des professionnels comme les administrateurs de biens, ceux-ci devront retrouver une nouvelle compagnie pour conclure un nouveau contrat. Cette interruption concerne des milliers d'assurés qui étaient clients de la GRL MMA.
Ils pourront cependant retrouver ces garanties auprès de la Solly Azar, grâce à un courtier en assurances agréé.

samedi, août 25

Grl assurances : Eligibilité locataires, nouvelles règles dès le 3 septembre 2012

Depuis la décision de la DAS de se retirer de la Garantie des Risques Locatifs , le marché de l'assurance loyers impayés est très chahuté. Notre partenaire, Solly Azar, a donc décidé de modifier les conditions de souscription à son contrat Kit Bailleur GRL®. En voici le contenu...

vendredi, août 24

Charges locatives, TOM sont à ajouter au montant du loyer

L'éligibilité d'un locataire entrant (nouveau locataire) à l'assurance loyers impayés dépend de plusieurs critères : ses ressources comparées au montant du loyer, son statut professionnel et son contrat de travail.

Les charges que vous devez ajouter au montant du loyer, afin d'en reporter le montant dans votre contrat d'assurance loyers impayés, sont spécifiées dans le bail.

 
Charges locatives :
  • les frais de chauffage et de préparation d'eau chaude (y compris le nettoyage de l'installation de chauffage, l'entretien et le travail administratif)
  • l'éclairage des locaux communs
  • les frais de fonctionnement et de maintenance de l'ascenseur ou de la buanderie
  • le raccordement à la télévision / à la radio
  • l'entretien du jardin
  • la conciergerie
  • la taxe sur les eaux pluviales

Taxe d'enlèvement des ordures ménagères : C'est le propriétaire qui, au 1er janvier de l'année d'imposition, est redevable de cette taxe, appelée dans l'avis des taxes foncières. Le propriétaire peut néanmoins en obtenir le remboursement directement auprès du locataire.

Eligibilité locataires : nouvelles règles le 3 septembre 2012




 


Depuis la décision de la DAS de se retirer de la Garantie des Risques Locatifs, le marché de l'assurance loyers impayés est très chahuté. Notre partenaire, Solly Azar, a donc décidé de modifier les conditions de souscription à son contrat Kit Bailleur GRL®. En voici le contenu :




"Depuis bientôt deux ans, la Mutuelle Alsace Lorraine et Solly Azar sont des
acteurs incontournables de la GRL2.
Cela nous a permis d’apprécier les
risques inhérents à ce contrat et d’avoir un regard pertinent sur ce type de
garantie.
Aussi, compte tenu du retrait d’un acteur important de la GRL et de
l’évolution de ce marché, nous devons procéder à certains ajustements à la
demande de l’assureur (Mutuelle d’Alsace Lorraine) afin de continuer une
commercialisation sereine de ce produit.





Ces modifications, applicables aux souscriptions à partir du
03/09/2012
, concernent les locataires assurables et les garanties
proposées.


 


A - Locataires assurables :




Le locataire assurable
est le « locataire entrant » dont le taux d’effort est :











B - Locataires exclus :




Le locataire qui ne correspond pas
aux critères précédents, anciennement nommé « Autres éligibles » et le
« locataire en place » ne sont pas assurables.


 


Ces aménagements qui portent sur l’éligibilité du locataire concernent les
contrats individuels Kit Bailleur GRL® et les contrats
GRL® Groupe."


jeudi, août 23

La MAL modifie son contrat grl suite au retrait de la DAS.


Le 7 juillet dernier, nous vous annoncions le retrait total de la DAS du marché de la garantie des risques locatifs. Cette décision a sonné comme un coup de tonnerre dans le monde de l'assurance loyers impayés, puisque la DAS était le premier signataire de la convention et que des milliers de contrats seront résiliés dans les prochains mois.


 


Chose prévisible, les administrateurs de biens et les bailleurs privés se reportent massivement sur les offres des autres assureurs signataires de la convention grl, notamment la Mutuelle Alsace Lorraine.


 


Afin de préserver l'équilibre de la mutuelle, la MAL a décidé de ne plus faire entrer dans la GRL les locataires qui ne sont pas encore assurés et dont l'ancienneté du bail est supérieure à 6 mois (autrement dit, les locataires non compensables par le 1% logement).


Cette mesure entre en vigueur à compter du 3 septembre 2012 pour les contrats groupes souscrits par les administrateurs de biens.

mercredi, août 22

Dégradations locatives : les garanties loyers impayés sont le complément idéal de l'assurance habitation

L'assurance habitation couvre les locataires ou les propriétaires contre les dégâts éventuels de leur logement, les incendies, les vols ou les dommages électriques.

Cependant, lorsqu'un propriétaire souhaite louer un bien immobilier, il peut souscrire une garantie loyers impayés, qui lui permettra de se protéger si son locataire ne paie pas correctement les loyers.
De plus, il peut également obtenir le paiement des frais de justice qu'il doit engager pour récupérer les sommes qui lui sont dues.

La garantie des détériorations immobilières permet au propriétaire d'obtenir le financement des travaux qu'il doit réaliser, dans le cas où le locataire aurait fait des dégradations locatives, l'obligeant à se tourner vers un professionnel pour que sa maison ou son appartement soit remis en état.
Grâce à cette assurance, il pourra se faire rembourser le montant des loyers qu'il ne peut pas percevoir pendant  les travaux de rénovation de son logement.

Enfin, il peut recevoir gratuitement des conseils juridiques en cas de litige avec le locataire, s'il a quitté le logement prématurément et sans respecter le préavis.

samedi, août 18

Aide Personnalisée au Logement (APL)

L’Aide Personnalisée au Logement (APL) fait partie des minimas sociaux qui peuvent être pris en compte, dans certains cas, pour calculer la solvabilité d'un locataire.
En effet, seule la Garantie des Risques Locatifs, permet d'accepter un locataire bénéficiaire de l’APL, sous la condition suspensive que son taux d'effort soit inférieur à 50%.
Dans ce cas, le propriétaire bailleur doit obtenir de son locataire une Attestation CAF de moins de 3 mois afin de constituer convenablement le dossier locataire (cf. Annexe 1 - GRL) et faciliter la mise en oeuvre de sa garantie des loyers en cas d'impayé.

Si vous faites le choix d’intégrer cette ressource dans le calcul du taux d’effort de vos locataires et par précaution, vous pouvez demander à obtenir de la Caisse d'Allocations Familiales (CAF) qu'elle vous soit versée directement.

Remarque : Le versement direct de l'APL sur votre compte bancaire n’est pas obligatoire, mais nous vous le conseillons.

Solvabilité du locataire : les assurances loyers impayés sont plus ou moins sélectives

Dans le cadre de la location d'un bien immobilier, il s'avère utile et rassurant de souscrire un contrat garantissant les risques locatifs. Les assurances loyers impayés se basent sur différents critères qui sont importants et qui doivent rentrer en ligne de compte dans le choix du futur locataire.

La majeure partie des compagnies se basent sur le taux d'effort du locataire.
Ce taux est déterminé par le montant du revenu mensuel, y compris les allocations, les pensions, les retraites, les indemnités versées par Pôle Emploi. A partir du moment où ils sont récurrents et réguliers, ils peuvent être intégrés dans ce calcul.
Il suffit ensuite de diviser le loyer, auquel on ajoutera les provisions sur charges, par le montant total des revenus. On obtient alors le taux d'effort.
Pour la plupart des compagnies, il doit être de 33% maximum, cependant la GRL permet un taux allant jusqu'à 50%.

Si la solvabilité locataire est de cet ordre, alors le propriétaire pourra être garanti. C'est pourquoi il est important de faire ce calcul afin de se protéger au maximum.
Cette nouvelle disposition datant de 2009 permet ainsi aux locataires ne rentrant pas dans les dispositions de l'assurance loyers impayés classique de pouvoir accéder plus facilement à la location.
C'est le cas des personnes en CDD ou travaillant dans l'intérim ou encore de celles qui sont encore en période d'essai.

lundi, août 6

Assurance grl, les garanties complémentaires possibles dans votre contrat.




L'assurance grl propose, de base, trois garanties essentielles pour protéger les revenus fonciers du propriétaire bailleur :




  1. La garantie des loyers dans la limite d'un plafond de 70 000 €.



  2. La gestion du contentieux locatif et le recouvrement du loyer.



  3. La prise en charge des détériorations immobilières commises par le locataire, jusqu'à 7 700 € pour une location nue et 3 300 € pour une location meublée.






Pour plus de précisions sur les garanties grl de base, consultez la page destinée aux propriétaires bailleurs.





Comme le dispositif permet aux assureurs grl de proposer des services additionnels au socle commun de garantie, la majorité d'entre eux offrent des garanties complémentaires qui permettent de mieux protéger les intérêts du bailleur. Citons parmi elles :




  • La garantie du départ prématuré du locataire : permet d'indemniser le bailleur dans le cas où le locataire partirai sans respecter le préavis fixé par la loi. Cette garantie est généralement limitée à 3 ou 4 mois car elle est censée être mise en oeuvre pendant la période de relocation.





  • La garantie perte de location : comprend la garantie du départ prématuré du locataire et y ajoute la prise en charge du loyer pendant la phase de travaux, consécutive aux détériorations immobilières constatées au départ du locataire, et indemnisées comme telles.





  • La protection juridique bailleur : permet de financer les frais de procédure amiable et juridicaire en cas de litige avec le locataire, un fournisseur, une administration, et en rapport dirrect avec le bien immobilier loué. Important, cette protection juridique complète efficacement la garantie « gestion du contentieux locatif » qui limite son intervention aux impayés de loyers du locataire.





  • L'assurance propriétaire non occupant (PNO): garanti les dommages occasionnés à votre bien immobilier suite à un incendie, dégât des eaux, évènement climatiques, etc...

    L'assurance propriétaire non occupant est souvent confondue, à tort, avec la garantie des détériorations immobilières. En effet,  la garantie des détériorations immobilières indemnise uniquement les dégradations volontaires du locataire et pas les embellissements abîmés suite à un dégât des eaux !






Pour définir utilement vos besoins de protection, il vous suffit de réaliser une simulation grl en ligne pour découvrir toutes les garanties, de base et complémentaires, proposées et en connaître leur prix.









jeudi, août 2

GRL et LOCAPASS : quelle différence ?

GRL et LOCAPASS : quelle différence ?: Les propriétaires bailleurs qui souhaitaient se prémunir contre les risques locatifs pouvaient, jusqu'à peu de temps, bénéficier du dispositif LOCA-PASS...

mardi, juillet 24

GRL et LOCAPASS : quelle différence ?




Les propriétaires bailleurs qui souhaitaient se prémunir contre les risques locatifs pouvaient, jusqu'à peu de temps, bénéficier du dispositif LOCA-PASS. Ce dispositif offrait au bailleur une caution, que le locataire obtenait auprès du 1% logement.





Le LOCAPASS a disparu le 1er janvier 2010 au profit de la GRL  : la Garantie des Risques Locatifs.





Dans le cas de la GRL, c'est au propriétaire bailleur de souscrire à la garantie et non plus au locataire. C'est aussi au bailleur de financer cette assurance, qui demeure néanmoins déductible des revenus fonciers.

lundi, juillet 16

Chartres Métropole signe une convention GRL avec l'APAGL




Conscient que l'accès aux logements du parc privé est une étape difficile pour les jeunes ménages, Chartres Métropole s'engage dans le dispositif GRL.


Ce lundi 16 juillet à 11h00, la communauté d'agglomération Chartraine signe avec l'APAGL une convention destinée à faciliter l'accès au logement des moins de 30 ans, en offrant une Garantie des Risques Locatifs aux propriétaires bailleurs qui louent à cette catégorie de locataire.





Rappellons que l'assurance grl est un dispositif très sécurisant pour les loyers inférieurs à 2 000 €, grâce à une couverture sans limite de durée et une indémnisation pouvant s'élever à 70 000 €.


De plus, cette assurance permet de garantir les détériorations immobilières jusqu'à 7 700 € dans le cas d'une habitation louée nue et 3 500 € si l'appartement est meublé. Les propriétaires bailleurs Chartrains qui souhaitent bénéficier d'une garantie grl, peuvent la souscrire directement en ligne ici, ou contacter le courtier grl CAPVIE.





La signature de cette nouvelle convention confirme la stratégie de développement de l'APAGL avec les agglomérations. Ainsi l'année 2012 a t-elle déjà vu plusieurs partenariats significatifs se concrétiser, notamment avec le Grand Dijon, la ville de Metz, la CREA de Rouen...

vendredi, juillet 13

La CREA (Rouen) intègre la GRL dans son programme local de l'habitat




Afin de favoriser l'accès au logement aux jeunes, la CREA (Communauté de l'Agglomération Rouen Elbeuf Austreberthe), propose aux propriétaires bailleurs de leur rembourser les frais d'assurance "Garantie des Risques Locatifs" pendant 3 ans.





Pour être éligible à ce dispositif d'aide, plusieurs conditions doivent être remplies :





  1. Le logement loué doit être sur le territoire de la CREA.



  2. le candidat locataire correspond aux critères (âge et ressources)



  3. Le taux d'effort du locataire doit être inférieur à 50%.







Pour plus d'informations sur le dispositif grl mis en place par la CREA, vous pouvez consulter le dépliant téléchargeable, ou contacter Logiliance Ouest au 02 35 52 65 65.





Pour bénéficier d'un contrat éligible à l'aide de la Communauté d'Agglomération de Rouen, vous pouvez souscrire votre assurance grl en ligne ici.

mercredi, juillet 11

L'APAGL tisse un réseau d'administrateurs de biens "pro grl"




Poursuivant sans relâche son objet social, qui consiste à faciliter l'accès au logement à tous les locataires, l'APAGL recense actuellement les administrateurs de biens qui proposent la Garantie des Risques Locatifs à leurs clients bailleurs par l'intermédiaire d'un contrat groupe.




Ce référencement permettra aux locataires de trouver plus facilement une agence immobilière qui accepte de mettre en place une garantie grl à la place de la traditionnelle caution solidaire.


Quant aux administrateurs de biens et leurs clients propriétaires bailleurs, ce dispositif leur permettra de bénéficier d'un flux de candidats locataires supplémentaire.

samedi, juillet 7

DAS GRL : Résiliation de tous les contrats en 2013







Après avoir successivement, augmenté les tarifs de 20%, puis modifié sensiblement les garanties des contrats grl garantissant les locataires non compensés, la DAS a finalement décidé de se retirer totalement du marché de l'assurance loyers impayés.


Ainsi, l'assureur filiale des MMA procède à la résiliation de la totalité des contrats d'assurance loyers impayés classiques et Garantie des Risques Locatifs (GRL) à l'échéance du 1er janvier 2013, tant pour les clients particuliers, que les professionnels (administrateurs de biens).

Compte tenu de l'ancienneté du partenariat entre la DAS et l'APAGL, ce sont des dizaines de milliers de contrats grl qui vont se voir résiliés à leur échéance anniversaire.


Les propriétaires bailleurs concernés pourront, dans certains cas, remplacer leur contrat par une nouvelle souscription chez la Solly Azar (Mutuelle Alsace Lorraine).




Vous êtes actuellement assurés en loyers impayés à la DAS ?



Pour remplacer votre contrat loyers impayés par de nouvelles garanties, vous pouvez contacter un courtier grl référencé par le site.




jeudi, juillet 5

GRL : votre agence immobilière ne la propose pas ? Souscrivez à titre personnel.


Une agence immobilière qui offre un service de gestion locative propose, la plupart du temps, une assurance loyers impayés afin de prémunir le propriétaire bailleur de tout défaut de paiement du locataire.





Cependant, l'assurance loyers impayés groupe, souscrite par l'agence immobilière au bénéfice de ses clients bailleurs, impose des critères de sélection très (trop ?) restrictifs des locataires (CDI, revenus importants...)


Ainsi, il est même parfois difficile de trouver un candidat à la location susceptible de répondre à toutes ces exigences.





Dans ce cas, la GRL est un dispositif d'assurance loyers impayés complètement adapté. Faut-il que l'agence immobilière vous propose de souscrire cette garantie !




Sachez que vous n'êtes pas tenu de souscrire votre garantie de loyer impayés auprès de votre agence immobilière. Vous pouvez tout a fait souscrire votre assurance grl directement en votre nom, tout en laissant votre agence immobilière gérer la location au quotidien.




Dans ce cas, pensez à prévenir l'agence de votre souscription à la GRL, afin que les démarches soient correctement accomplies en cas de sinistre loyers impayés.

mercredi, juin 20

Liste des assureurs GRL


Vous êtes propriétaire bailleur et vous recherchez un assureur grl pour souscrire votre Garantie des Risques Locatifs ?




Nous mettons à votre disposition la liste des assureurs grl, ainsi qu'une simulation grl en ligne pour connaître les conditions de votre assurance.



En effet, notre formulaire en ligne vous permet d'obtenir, en quelques minutes seulement, les tarifs et les garanties de plusieurs assureurs grl.

De plus, vous avez accès à une plateforme de conseillers spécialisés en assurances grl qui sauront vous épauler pour bien choisir l'assureur et le contrat qui convient le mieux à vos besoins.

lundi, juin 11

Dossier locataire GRL, calcul du salaire de base




Le dossier locataire GRL est un élément clé qui permet un accord de garantie de l'assurance grl, il ne faut donc pas le négliger.





Ainsi, il n'est pas toujours facile de préciser le montant du salaire du locataire dans la case des revenus du dossier GRL. Nous vous donnons ici quelques conseils pour bien constituer votre dossier locataire.


  1. Prenez en compte le salaire net du locataire.

  2. Évitez de prendre la valeur "net à payer" indiquée en bas à droite du bulletin de paie, car cette valeur peu être erronée :


    • Car diminuée par une avance sur salaire que le locataire aurait demandé à son entreprise.

    • Ou majorée d'un prime exceptionnelle, donc ne présentant pas un caractère régulier et permanent, à ignorer donc selon les règles de la GRL.


  3. Calculez plutôt le salaire net de votre locataire à partir de son salaire de base brut, indiqué en haut à gauche du bulletin de salaire. Retranchez ensuite de ce montant 22% à 25% environ, au titre des charges salariales.

  4. Enfin n'oubliez pas que vous devez calculer la moyenne des salaires sur les 3 mois qui précèdent la signature du bail, justificatifs à l'appui.




vendredi, juin 8

Assurance Loyers Impayés & revenus locataires : Comment déclarer ?

Pour prétendre à une assurance loyers impayés (GRL ou GLI), vous devez calculer le taux d’effort de vos locataires en fonction du montant du loyer charges comprises.
Ainsi les locataires ayant un taux d’effort entre 0% et 50% sont éligibles aux assurances loyers impayés. http://gli.capvie.info/2012/02/eligibilite-du-locataire-aux-assurances.html

Les revenus du locataire que vous devez retenir sont les ressources fixes, récurrentes et de montant régulier tel que : le salaire de base, les rentes, les prestations sociales (RSA, Allocations familiales…).
A contrario, les heures supplémentaires, primes exceptionnelle, etc... ne sont pas à prendre en compte en raison de leur caractère non récurrent.


Bon à savoir

Il est préférable de déclarer légèrement moins de revenus locataire, lors de la souscription de votre assurance loyers impayés, plutôt que trop. En effet, si vous surestimez les revenus du locataire (le rendant ainsi éligible à l'assurance loyers impayés), vous risquez de ne pas être remboursé par l'assureur au motif d'une fausse déclaration à la souscription de votre contrat. Soyez donc prudent...

mardi, juin 5

Assurance GRL : Bilan 2011 du dispositif.


L'APAGL a fourni, le 04 avril dernier, le bilan 2011 de la Garantie des Risques Locatifs (GRL). C'est l'occasion d'évaluer l'efficacité réelle du dispositif à remplir ses deux missions principales :
  1. Faciliter l'accès au logement de tous les locataires, y compris les plus fragiles.
  2. Protéger les propriétaires bailleurs des risques locatifs (loyers impayés et détériorations immobilières)

Les souscriptions grl en forte progression

En dehors des transferts des anciens contrats PASS-GRL vers la GRL2, les nouvelles souscriptions progressent de 36% avec 131 244 nouveaux lots assurés. Cette progression est aussi bien constatée chez les propriétaires bailleurs individuels que chez les professionnels de l'immobilier (administrateurs de biens).

Transferts PASS-GRL inclus, les nouvelles souscriptions s'élèvent à 204 131 lots en 2011.

La Garantie des Risques Locatifs facilite effectivement l'accès au logement

Les lots assurés compensables (*) représentent environ 80% des souscriptions grl, dont plus des deux tiers sont compensés par Action Logement.

Ce sont donc les salariés du privé qui bénéficient en premier lieu du dispositif grl, dont presque la moitié (47%) est âgée de moins de 30 ans.

(*) Compensables : Locataires dont le taux d'effort est supérieur à 28% et inférieur ou égale à 50%, ainsi que les locataires qui sont en situation de précarité face à l'emploi (CDD, CDI en essai...)

Par ailleurs, le taux moyen d'effort des locataires bénéficiaires de la GRL s'élève à 35%. Sachant que les propriétaires bailleurs exigent généralement de leurs locataires des revenus au moins 3 fois supérieurs au loyer (soit un taux d'effort max. de 33%), on comprend que le dispositif grl remplit pleinement sa mission de facilitateur d'accès au logement.


La garantie grl assure son rôle protecteur pour le bailleur

Le taux de sinistralité annuel net moyen en GRL est de 4,50%. Ainsi, c'est presque 1 propriétaire sur 20 qui doit faire face à un sinistre loyers impayés ou détérioration immobilières et qui bénéficie d'une indemnisation par l'assureur grl


source : APAGL, dossier de presse - bilan de la GRL arrêté au 31/12/2011.
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